Tag: specula imobiliara

Bulina, între simbolică politică publică de prevenție și instrument de speculă imobiliară

În lipsa unui cutremur, bulina „de la primărie” e ceva abstract, cu impact exclusiv asupra prețului imobiliar. Atribuirea, sau nu, a unei buline ține de un domeniu de expertiză tehnică, foarte complexă, ne-accesibilă cetățeanului de rând. La momente de timp diferite, experți diferiți pot da verdicte diferite. Clădirii în care se află Teatrul Notarra, spre exemplu, i-a fost atribuită o bulină în urma unei expertize desfășurate în 1996/97. 20 de ani mai târziu, în urma unei alte expertize seismice plătită tot cu fonduri de la primărie un alt expert tehnic susține că în fapt bulina nu e meritată. Clădirea a fost astfel declasată, de la Clasa I de risc seismic la Clasa II de risc seismic. Teatrul, care primește mii de spectatori pe an, e în aceeași clădire cu alte 52 de apartamente din Bd. Magheru, principala arteră comercială din centrul orașului.

60

O politică publică de prevenție într-o speță în care starea de fapt e ușor de îndurat, ba chiar convenabilă din unele perspective, nu e simplă. Pentru unele grupuri, există avantaje din a purta bulină: se pot achiziționa sau închiria apartamente cu preț redus, se pot consolida proprietăți private cu fonduri publice.

Pentru alții, bulina poate fi un coșmar: persoane care locuiesc zi de zi în astfel de clădiri, cu teama-n sân de cutremur și care nu dețin posibilități materiale de a se muta în altă parte; sau proprietari ai unor spații comerciale în astfel de clădiri, pe care în urma noilor prevederi legale din toamna lui 2015 (1), nu le mai pot exploata. Chiar și aici, percepția riscului este diferită: risc asupra propriei vieți sau de daună materială

Interacțiunile cu asociațiile de proprietari, desfășurate în cadrul proiectului Alert, ne-au relevat multe spețe de speculă imobiliară (2). Pe scurt, un mecanism uzual este specularea prețului redus de achiziție al apartamentelor din clădiri cu bulină și recuperarea investiției prin închiriere către necunoscători. Bulina poate astfel să fie un element indus, pentru „a elibera” pe piață mai multe proprietăți, la prețuri convenabile. Și specularea prețului redus de achiziție al apartamentelor, urmat de accesarea de fonduri publice de consolidare pare să fi fost un scenariu dezirabil, dat fiind că unele proprietăți cu bulină se află în locuri cu mare potențial de valorificare imobiliară. Un alt mecanism este beneficierea de chirii pentru funcțiuni comerciale sub prețul pieței, pe motiv de risc seismic. Persoanele aflate în vulnerabilitate nu ar fi chiriașii, în sine, cât angajații și clienții acestora. La demontarea acestei scheme au contribuit noile prevederi legale care restricționează activitățile comerciale în clădiri cu risc seismic, menționate mai sus. Însă, unde e voință, se găsesc soluții. Deja, unele spații comerciale în care au fost suspendate peste noapte activități, acum găzduiesc alți comercianți chiriași.

61

Toate aceste mecanisme de piață – unde cumpărătorii speculează situații de vulnerabilitate în ofertanți – ar trebui să indice că intervențiile și acțiunile publice în mitigarea riscului seismic nu ar trebui să se refere doar la fonduri pentru consolidare. Pare că tot ce se face acum e greșit: se alocă fonduri puține, nici acelea, puține cum sunt, nu se cheltuiesc, există multiple procese pe rol între beneficiari ai programului de consolidare și primărie. Programul este defectuos, și ca abordare, și ca volum al implementării și ca impact. Anii trec, problemele rămân, ba chiar cresc în amploare.

În esență, avem de-a face cu

1. piața imobiliară rezidențială (în termeni de economie urbană)

VS

2. politica de locuire la nivel local (în termeni de politică urbană).

Cea din urmă e aproape nonexistentă. Piețele imobiliare sunt în general caracterizate de multe imperfecțiuni și situații de eșec. Există dezechilibre în relațiile de putere între cei care dezvoltă sau dețin, spre comercializare, locuințe și cei care au nevoie de locuințe. Asimetria informației e un eșec comun al acestei piețe: unele persoane dețin mai multe date și cunoștințe pe care le folosc în interesul propriu, față de alte persoane care nu au educația, expunerea sau capacitatea de a accesa aceleași cunoștințe. Plus că va exista întotdeauna o categorie de persoane ale căror venituri nu sunt suficiente pentru a accesa o locuință sigură și adecvată nevoilor lor, și pentru care e nevoie de sprijin public în furnizarea de locuințe la preț (de cumpărare sau închiriere) subvenționat.

În contextul tuturor acestor eșecuri și deficiențe ce necesită a fi corectate, riscul seismic adaugă o provocare în plus politicii de locuire locală: siguranța locuinței, în anticiparea unui hazard natural pentru care doar data producerii este impredictibilă, însă scenariul producerii este iminent.

Așadar, problema locuirii sub risc seismic nu ar trebui să se transpună exclusiv într-un program de consolidare a clădirilor. Dacă înțelegem problema în ansamblul ei, cauzele și efectele acesteia, sunt multe alte fronturi pe care ar trebui intervenit: sistem de informare a chiriașilor și limitare a riscului la care se expun atunci când aleg o locuință spre închiriere, programe de capacitare a asociațiilor de proprietari pentru a putea mobiliza și gestiona acțiuni colective, sprijin pentru eliminarea blocajelor în care se află unele proprietăți din condominii (eg. proprietar necunoscut/în litigiu/plecat din țară sau dezinteresat), sprijin pentru relocare a celor aflați în risc către locuințe sigure, și doar apoi cofinanțare diferențiată pentru consolidarea clădirilor, în funcție de nivelul de venit al proprietarilor.

Articol realizat de: Marina Neagu și publicat în volumul „București. Orașul Vulnerabil”, ca parte a proiectului Seismic Alert. Cartea a fost realizată cu sprijinul MKBT: Make Better și a OAR (Ordinul Arhitecților din România).

Notele articolului sunt disponibile aici.

Proiectul Seismic Alert, dedicat conștientizării riscului seismic în București, continuă în 2017 cu sprijinul:

Imprimir

5 tipuri de speculă imobiliară cu clădiri în risc seismic

Problema clădirilor cu risc seismic e una complicată, lucru lesne de înțeles având în vedere că multe dintre acestea se află în locații ultra centrale și au o valoare patrimonială considerabilă – fie clădirile în sine sau terenul de sub acestea. E rost de multă speculă imobiliară, dat fiind că vulnerabilitatea la risc reismic a clădirilor este o distorsiune considerabilă a piețelor imobilitare. Același argument, al bulinei, este folosit în mod convenabil de mai multe părți: cel care vrea sa cumpere, pentru a obține un preț de nimic; proprietarul, pentru a pretinde fonduri de la stat sau chiriașul, pentru a plăti chirii sub prețul pieței. Spețele rezultate sunt complicate – iată câteva exemple:

  1. Cumpărarea de apartamente în clădiri cu bulină la prețuri de nimic și apoi recuperarea investiției prin chirii.

Unele clădiri cu bulină sunt șarmante imobile istorice situate în zone centrale: apartamente de câteva camere, cu tavan înalt, luminoase și dichisite cu câte-o sobă de epocă, sau parchet lustruit. 5 camere, 25.000 EUR – un caz explicat recent de o doamna de la asociația de proprietari. Acum e renovat frumos prin interior și închiriat. Oare cu cât – 600-800 EUR, poate și mai mult? Asta presupune recuperarea investiției în sub 3 ani. Poate că nici nu o sa fie vreun cutremur în următorii 3 ani, așa că toți cei implicați pot fi fericiți. Bulina este dosită bine deasupra unei uși de acces secundare, prin spatele blocului. Iar chiriașii par desigur persoane care habar nu au despre subiectul acesta – risc seismic în București, ce e aceea bulina ș.a.: poate studenți nou mutați din alte zone din țară sau străini în ședere în România pe termen limitat.

2. Cumpararea sistematica a câtor mai multe imobile din același bloc, de câtre persoane interesate de terenul de sub bloc și implicit poziția acestuia, dar și de potențiala subvenție din fonduri publice pentru consolidare.

Această categorie de speculatori acționează, din ce am dedus, și prin intimidare. <Buhuhuu, vine cutremurul, așadat stimați proprietari mutați-vă de aici cât mai curând, pentru a vă păstra viețile. Aveți posibilitatea de a beneficia de mărinimia noastră și a fi despăgubiți cu această sumă de bani.> Mecanismul, de altfel, nu ar fi complet rău cu condiția ca prețul de achiziție să ia în calcul corect și valoarea terenului și a proprietății redezvoltate. Și, în plus, astfel de clădiri ar trebui din start excluse de la orice finanțare publică, dat fiind că statul ar trebui să sprijine în primul rând persoana aflată în risc, și nu clădirea.

3. Proprietari care au facut rost de-o bulină în anticiparea unor fonduri publice consistente de care ar putea beneficia și ei pentru modernizarea locuințelor.

Situația aceasta urmează principiul <dacă se dă, de ce să nu primim și noi>. Numai că acele fonduri au tot întârziat să apară și, între timp, valoarea proprietății acestora a scăzut, și la vânzare și la oferire pentru închiriere. Speța aceasta apare în imobile mai mici, unde a fost posibil un acord tacit între proprietari în acest sens.  Probabil că nici nu vom ști niciodată câte sunt în această situație, deși ar fi totuși util de studiat mai în detaliu cum s-au prioritizat fondurile – puține – alocate totuși până acum.

4. Chirii sub nivelul pieței, pentru funcțiuni comerciale. ”Speculantul” în acest caz este chiriașul.

De ce să nu plătesc o chirie mai mică pentru barul/terasa/restaurantul meu pentru aceeași zonă ultra-centrală dacă se poate. Persoanele în risc, în astfel de cazuri, sunt angajații și clienții – prea puțin chiriașul, care iese câștigat din această schemă. O dată cu Legeal 282/2015, s-a mai facut puțină ordine pe această temă.  Nici n-a trecut un an și au început deja șantiere de consolidare în Centrul Vechi – iată că acolo unde e vad comercial bun, se găsesc totuși fonduri private pentru consolidare. Există totuși mai multe tonuri de gri în această speță – același ordin a condus la închiderea activității a multor comercianți și ateliere din zona centrală care nu au puterea financiară de a contribui la consolidarea clădirilor unde își desfășurau activitatea. Există însă instrumente prin care autoritatea publică ar putea (dacă ar vrea!) să intervină pentru a asigura mixitatea socială și diversitatea de funcțiuni din zona centrală.

5. Decât să consolidăm, mai bine scăpăm de bulină.

Aceasta e o speță care ne îngrijorează în mod deosebit. De la momentul în care s-a dat legea 252/2015 lista de cladiri cu risc seismic I a început să scadă, asta fără ca lista de clădiri consolidate prin programul primăriei să crească. Desigur, cărui proprietar îi convine să piardă peste noaste chiriile din activitățile comerciale găzduite? Poate că unele imobile s-au mai consolidat cu fonduri private. Sau poate nu… Cert e că subiectul merită mai multă atenție.

_

Cum de știm de astfel de spețe? Noi nu suntem jurnaliști de investigație, însă am spera să încurajam jurnaliștii, și presa în general, să se aplece cu mai mare atenție asupra acestui subiect, al riscului seismic, și nu doar din perspectiva alarmist-panicoasă cât și investind timp în a înțelege cauze, implicații și potențiale soluții. Am dat de astfel de tipuri spețe vorbind cu oameni – unele ne-au fost povestite în clar de locatari, altele le-am dedus punând cap la cap mai multe opinii și informații. Concluzia este aceeași: că diminuarea sau eliminarea situațiilor de vulnerabilitate ce decurg din aceste tipuri de speculă necestă un instrumentar mai sofisticat decât programul (unic) curent destinat clădirilor cu risc seismic, prin care statul alocă fonduri publice pentru lucrari de consolidare a clădirilor.