Problema clădirilor cu risc seismic e una complicată, lucru lesne de înțeles având în vedere că multe dintre acestea se află în locații ultra centrale și au o valoare patrimonială considerabilă – fie clădirile în sine sau terenul de sub acestea. E rost de multă speculă imobiliară, dat fiind că vulnerabilitatea la risc reismic a clădirilor este o distorsiune considerabilă a piețelor imobilitare. Același argument, al bulinei, este folosit în mod convenabil de mai multe părți: cel care vrea sa cumpere, pentru a obține un preț de nimic; proprietarul, pentru a pretinde fonduri de la stat sau chiriașul, pentru a plăti chirii sub prețul pieței. Spețele rezultate sunt complicate – iată câteva exemple:
- Cumpărarea de apartamente în clădiri cu bulină la prețuri de nimic și apoi recuperarea investiției prin chirii.
Unele clădiri cu bulină sunt șarmante imobile istorice situate în zone centrale: apartamente de câteva camere, cu tavan înalt, luminoase și dichisite cu câte-o sobă de epocă, sau parchet lustruit. 5 camere, 25.000 EUR – un caz explicat recent de o doamna de la asociația de proprietari. Acum e renovat frumos prin interior și închiriat. Oare cu cât – 600-800 EUR, poate și mai mult? Asta presupune recuperarea investiției în sub 3 ani. Poate că nici nu o sa fie vreun cutremur în următorii 3 ani, așa că toți cei implicați pot fi fericiți. Bulina este dosită bine deasupra unei uși de acces secundare, prin spatele blocului. Iar chiriașii par desigur persoane care habar nu au despre subiectul acesta – risc seismic în București, ce e aceea bulina ș.a.: poate studenți nou mutați din alte zone din țară sau străini în ședere în România pe termen limitat.
2. Cumpararea sistematica a câtor mai multe imobile din același bloc, de câtre persoane interesate de terenul de sub bloc și implicit poziția acestuia, dar și de potențiala subvenție din fonduri publice pentru consolidare.
Această categorie de speculatori acționează, din ce am dedus, și prin intimidare. <Buhuhuu, vine cutremurul, așadat stimați proprietari mutați-vă de aici cât mai curând, pentru a vă păstra viețile. Aveți posibilitatea de a beneficia de mărinimia noastră și a fi despăgubiți cu această sumă de bani.> Mecanismul, de altfel, nu ar fi complet rău cu condiția ca prețul de achiziție să ia în calcul corect și valoarea terenului și a proprietății redezvoltate. Și, în plus, astfel de clădiri ar trebui din start excluse de la orice finanțare publică, dat fiind că statul ar trebui să sprijine în primul rând persoana aflată în risc, și nu clădirea.
3. Proprietari care au facut rost de-o bulină în anticiparea unor fonduri publice consistente de care ar putea beneficia și ei pentru modernizarea locuințelor.
Situația aceasta urmează principiul <dacă se dă, de ce să nu primim și noi>. Numai că acele fonduri au tot întârziat să apară și, între timp, valoarea proprietății acestora a scăzut, și la vânzare și la oferire pentru închiriere. Speța aceasta apare în imobile mai mici, unde a fost posibil un acord tacit între proprietari în acest sens. Probabil că nici nu vom ști niciodată câte sunt în această situație, deși ar fi totuși util de studiat mai în detaliu cum s-au prioritizat fondurile – puține – alocate totuși până acum.
4. Chirii sub nivelul pieței, pentru funcțiuni comerciale. ”Speculantul” în acest caz este chiriașul.
De ce să nu plătesc o chirie mai mică pentru barul/terasa/restaurantul meu pentru aceeași zonă ultra-centrală dacă se poate. Persoanele în risc, în astfel de cazuri, sunt angajații și clienții – prea puțin chiriașul, care iese câștigat din această schemă. O dată cu Legeal 282/2015, s-a mai facut puțină ordine pe această temă. Nici n-a trecut un an și au început deja șantiere de consolidare în Centrul Vechi – iată că acolo unde e vad comercial bun, se găsesc totuși fonduri private pentru consolidare. Există totuși mai multe tonuri de gri în această speță – același ordin a condus la închiderea activității a multor comercianți și ateliere din zona centrală care nu au puterea financiară de a contribui la consolidarea clădirilor unde își desfășurau activitatea. Există însă instrumente prin care autoritatea publică ar putea (dacă ar vrea!) să intervină pentru a asigura mixitatea socială și diversitatea de funcțiuni din zona centrală.
5. Decât să consolidăm, mai bine scăpăm de bulină.
Aceasta e o speță care ne îngrijorează în mod deosebit. De la momentul în care s-a dat legea 252/2015 lista de cladiri cu risc seismic I a început să scadă, asta fără ca lista de clădiri consolidate prin programul primăriei să crească. Desigur, cărui proprietar îi convine să piardă peste noaste chiriile din activitățile comerciale găzduite? Poate că unele imobile s-au mai consolidat cu fonduri private. Sau poate nu… Cert e că subiectul merită mai multă atenție.
_
Cum de știm de astfel de spețe? Noi nu suntem jurnaliști de investigație, însă am spera să încurajam jurnaliștii, și presa în general, să se aplece cu mai mare atenție asupra acestui subiect, al riscului seismic, și nu doar din perspectiva alarmist-panicoasă cât și investind timp în a înțelege cauze, implicații și potențiale soluții. Am dat de astfel de tipuri spețe vorbind cu oameni – unele ne-au fost povestite în clar de locatari, altele le-am dedus punând cap la cap mai multe opinii și informații. Concluzia este aceeași: că diminuarea sau eliminarea situațiilor de vulnerabilitate ce decurg din aceste tipuri de speculă necestă un instrumentar mai sofisticat decât programul (unic) curent destinat clădirilor cu risc seismic, prin care statul alocă fonduri publice pentru lucrari de consolidare a clădirilor.