bulina rosie – ALERT

Dincolo de bulina roșie : Studiind locuirea și activitățile în clădiri cu risc seismic ridicat

Am ajuns săptămâna trecută la Santiago de Chile cu un proiect de cercetare. În prima zi, am luat liftul în clădirea unde voi locui o perioadă și am apăsat butonul indicând etajul 21. Mai era în lift o doamnă care a exclamat, îngrijorată: „ah, 21, cum stai acolo băiatule, la următorul cutremur ar fi fatal! Îmi amintesc și acum ce panică a fost anul trecut”.

Ce-i drept, Santiago este afectat foarte des de cutremure puternice – în 2015 ar fi fost mai mult de 500 de cutremure peste 4 grade pe scara Richter! – dar sunt de obicei foarte puține victime, datorită codurilor de construcție foarte stricte. La etajele superioare însă, zguduirile sunt atât de puternice, că lasă locuitorii traumatizați – după cum mi-au mărturisit deja mai mulți pe aici. Efectul interacțiunii din lift și a conversațiilor ulterioare nu s-a lăsat așteptat – creierul a intrat într-un mod de panică și simt la fiecare pas că acum, în fiece secundă, ar putea începe un alt cutremur de 7 grade. Știu, rațional, că riscul este limitat, iar puținele victime în Chile de la ultimele cutremure erau în locuințe de chirpici din zone periurbane, dar o stare de panică și anxietate marchează fiecare zi de când sunt aici, fără a o putea încă digera. Dar, la cum îmi spuneau alți nou-veniți, la un moment dat te obișnuiești cu ideea și viața continuă. Situația subliniază, mai mult decât orice, disonanța între partea rațională – riscul redus de pericol direct de vătămare – și partea emoțională – anxietatea față de experiența zguduirii însăși, atât a mea, cât și a femeii din lift. În cercetările făcute de studenții mei anul acesta în București, disonanța reapare în cazul locuirii cu risc seismic, dar în sens invers. A locui sau lucra în clădiri expertizate tehnic ca fiind de risc I ar însemna, la prima vedere, rațional a fi expus unui risc direct de pierdere a vieții, și/sau a locuinței. Dar ceea ce sugerează cercetările masteranzilor, oglindind discuții despre problematica riscului în științele sociale, este că locuitorii dezvoltă o serie de mecanisme cognitive, emoționale și socio-materiale pentru a trăi în condiții de risc.

Proiectul de cercetare interdisciplinar a vizat locuirea și desfășurarea de activități în clădirile expertizate cu risc seismic ridicat („cu bulină”). Studenții de la SNSPA (Masterat Antropologie) și UAIUM (Masterat Urbanism și Politici Publice) au lucrat în echipe interdisciplinare, explorând cartiere și povești de viață, problematizând metodologii de cercetare și etică, și constant interogând preconcepții și așteptări. (1)

Am pornit discuția de la un număr de teme și întrebări. În primul rând tema locuirii/activității desfăsurate în condiții definite din exterior ca fiind de risc. Care este viața de zi cu zi pentru locuitori și angajați în astfel de clădiri? O întrebare secundară a fost care este efectul prezenței clădirilor cu risc seismic în imediata vecinătate (ex. case sau terase adiacente unui calcan de bloc interbelic „cu bulină”, deci în risc conex de distrugere sau deteriorare). O a doua temă s-a legat de așteptări și problema responsabilității. Ce viziune au locuitorii și cei care lucrează în spații comerciale etc privind posibilitățile de consolidare? Cu privire la consolidarea clădirilor, care sunt așteptările celor care locuiesc/lucrează în astfel de situații față de autorități publice, organizații non-guvernamentale, cartier sau proprii vecini? Dacă au avut deja o experiență de discuții cu anumiți actori, cum a fost această experiență? În ce măsură se negociază/se discută colaborări și organizarea de grupuri de acțiune? Masteranzii au intervievat proprietari și chiriași, locuitori și agenți economici. Uneori au avut abordări diferite. Antropologii au creionat mecanismele pentru a face față locuirii cu risc seismic, arhitecții și urbaniștii au venit cu propuneri și soluții. Alteori și-au contopit ideile și și-au provocat „limitele” și lentilele disciplinare pentru a realiza că normativul și analiticul pot să fie într-un dialog și nu numai în competiție. Au reflectat asupra eticii de a cerceta un subiect delicat – cum poți vorbi despre astfel de lucruri cu oamenii?

La final, cadrele interpretative au fost multiple, teoriile antropologice sau cognitive s-au succedat, „bunele practici” din urbanism și politici publice invocate au fost multiple. Dar am decis să las aici în prim plan vocea locuitorilor interlocutori:

I. Decizia de a rămâne în clădirile cu bulină.
A. Confort
„aici am stat 30 de ani, am investit, este un loc comfortabil” (parafrazare)
„apartamentul este generos și ne permite să ne desfășurăm activitățile artistice de zi cu zi, fără să mai fie cheltuieli în plus legate de un alt spațiu pentru creație.” (parafrazare)
B. Neîncredere în expertizare
„Nu era nevoie să fie pus [imobilul] pe listă! … S-ar putea să cadă și cele fără bulină, și cele construite mai recent, așa că nu am nicio siguranță, chiar dacă mă mut … Cei de la Primărie sunt niște escroci!”
„arată bine, nu are nici o crăpătură”
„A pus un avocat ochii pe clădire și atunci a apărut bulina.”
C. Neîncredere în consolidare
„Nici nu e cazul de reconsolidare. Vedeți dvs. e o clădire măsea – lipită de alte 2 case. Nici nu ar avea cum să o reconsolideze decât prin interior, pe afară nu e loc […] Eu mi-am băgat toți banii în casa asta și nu las pe nimeni să mi-o strice. Ati văzut cum se face consolidarea pe interior? E dezastru.”
„o dezordine în munca lor [a autorităților ]”
D. Strategii și mecanisme
„Nu mă interesează că se poate întâmpla ceva, că are bulina. Au mai fost cutremure de atunci. Le-am simțit pe toate, dar nu s-a întamplat nimic, nu a căzut nimic. Nu am nici un sentiment, frică, omul o viață are.”
„o să mă așez în tocul ușii dacă vine” (parafrazare)

II. Responsabilitate pentru consolidare
A. Primăria
„Eu aș depune documentația necesară consolidării blocului. Decizia revine Primăriei. Și responsabilitatea, tot Primăriei. De aceea, aș fi de acord cu obligativitatea consolidării acestui gen de clădiri. Prin mutarea locatarilor în alte imobile, scutirea de la plata sau crearea de facilități de plată și consolidare. Nu vei obține niciodată unanimitate în rândul locatarilor”
„Legislația ar trebui modificată în așa fel încât responsabilitatea să revină în totalitate autorităților”
„Responsabilitatea reabilitării revine autorităților, cu atât mai mult cu cât e vorba și de imaginea orașului”
„Locatarii sunt de acord cu consolidarea, pentru că au trecut acele vremuri în care le era frică de acest lucru, și trebuie să se dea o lege în care să vizeze locatarii, pentru că este în interesul lor și al publicului, o lege care să fie la limita în a-ți respecta proprietatea, dar va fi în regulă și cu domeniul public”
B. Locatarii
„Locatarii blocului ar trebui să facă ceva și administratorul, să aducă niște planuri și să facem ceva împreună. Eu sunt din Moldova și am învățat că trebuie să ne gospodărim singuri, păi nu?”
„proprietarii sunt de acord cu reconsolidarea, dar Primăria pune probleme”

Rezumatul unei echipe de masteranzi:

„[Ni] se pare că unii chiar sunt înverșunați împotriva autorităților și chiar se „luptă» cu ele ca să nu fie dați afară și sunt împotriva bulinei considerând că nu-și are rostul. Alții așteaptă încă ca autoritățile să intervină, deși speranțele sunt slabe, și păstrează bulina ca să fie în vizor pentru eventuale consolidări. Iar altora le este indiferent, mai ales dacă sunt chiriași și stau pe perioada scurtă sau nedelimitată, spun că autoritățile nu fac oricum nimic. În ceea ce privește teama de riscul seismic, aceștia fie spun că e o prostie să stai cu frică, alții nu au unde să se mute pentru că, având bulina, nimeni nu prea vrea să cumpere și dacă da, la un preț mic, dar sunt conștienți de pericol. Pe viitor, mai nimeni nu va vrea să se mute, doar chiriașii care nu se gândesc oricum la stabilitate (mai sunt unii care se gândesc că dacă ar pleca, probabil că ar păstra și chiria acesta ca să aibă unde să se întoarcă).” (2)

Putem reflecta la aceste rezultate examinând însuși conceptul de locuire sub risc sau riscul în sine. Începând cu anii 1990, în științele sociale s-au afirmat în mare două teorii privind riscul: cea a antropoloagei britanice Mary Douglas și a politologului american Aaron Wildavsky, care leagă riscul de cultură și o a doua, cea a societății riscului, promovată de sociologii Ulrich Beck și Anthony Giddens. Acestea situează riscul într-un cadru mai amplu social și cultural, susținând că atitudinea față de risc nu este, deci, explicabilă prin teoria alegerilor raționale – oamenii nu iau decizii legate de risc prin o cântărire matematică a probabilităților.

Teoria culturală a riscului susține că relația dintre indivizi și risc depinde de cadrul socio-cultural din care provin; indivizii adoptă comportamente specifice legate de risc în funcție de principiile susținute de grupuri sociale sau instituții de care aparțin. Douglas și Wildavsky, analizând raportarea la două teme de risc pentru comunități din Statele Unite în anii 1980 – poluarea aerului și energia nucleară – au observat o diferențiere de atitudini între oameni în legătură cu reperele lor socio-culturale. Pentru cei cu repere colectiviste, egalitare, riscul este maximizat, pentru că temerea de dezastre de mediu devine justificare pentru restricționarea industriei văzute, totodată, ca sursă a inegalității. În contrast, pentru cei cu repere individualiste sau ierarhice, riscul de mediu este respins, oglindind de fapt dorința lor de a limita intervențiile în domeniul privat.

În cazul riscului seismic în București, teoria culturală poate în mod similar lega minimizarea riscului seismic de către un număr de persoane cu repere sociale, precum lipsa generală de încredere în instituții (motivând deci argumentul că expertiza nu are temei sau că o consolidare făcută de primărie va fi deficitară) sau de repere fataliste (va fi ce va fi), individualiste (nu este risc și nu vreau să vină statul să confiște proprietatea/renoveze cum vor ei) sau ierarhice (statul este responsabil, va face ceva, cum nu face, riscul nu poate să fie așa mare). În plus, spre deosebire de Chile, unde cutremurele puternice sunt foarte dese, în București, cutremurele sunt evenimente marcante pentru anumite generații, sunt repere ale memoriei colective, dar nu afectează zi de zi viața oamenilor și riscul lor poate fi minimizat. Indivizii își asumă riscuri și pentru că acestea există ca opțiune pentru ei, prin existența unor instituții sociale percepute ca fiind protectoare sau a unor mecanisme de rezistență. Comportamentele specifice de evitare sau asumare a riscurilor țin de anumite tipare ale relațiilor dintre indivizi și diverse instituții sociale.

Pentru Giddens și Beck, trăim în o societate a riscului, în care discuțiile și temerile legate de viitor domină. Ei pornesc discuția de la hazarde antropice, precum explozia de la Cernobâl și mari scandaluri de mediu. Chiar dacă cutremurele au surse naturale, dinamica societății riscului intervine și aici pentru că instituțiile sociale legate de reducerea, prevenirea sau administrarea riscului devin ele însele riscuri. Sociologia riscului discută și cum riscurile au un impact diferențiat în funcție de clasă. Pentru a merge mai departe, după cum argumentează sociologul Zygmunt Bauman, trăim vremuri în care certitudinea și progresul legate de modernitate au fost înlocuite de îndoieli, incertitudini și ambiguitate. Din această perspectivă, asistăm nu la o societate a riscului, ci la una a incertitudinii: statul modern nu mai este sursă de stabilitate, ci de ambiguitate. În contextul românesc, statul post-decembrist este văzut adesea ca ambiguu, contradictoriu, ineficient, iar aceste perspective se răsfrâng în multe interviuri cu rezidenții clădirilor cu risc seismic: totul este pus la îndoială, de la expertizare, văzută ca posibil eronată ori comandată pentru a satisface anumite interese, la consolidare – metodele folosite, incertitudinea temporală (cât timp vor sta în locuințe temporare), temerea de pierdere a proprietății (motivată și de precedentele din istoria recentă a statului român). Însă percepția statului ca agent al incertitudinii și ambiguității are rădăcini nu atât în colapsul modernității (erau oare românii, sub comunism, ideologie în mod absolut a modernității, încrezători în stat ca agent al certitudinii și progresului?), ci în construcția relațiilor bazate pe neîncredere între actori – între membrii comunității, între locuitori și stat, explicate fie prin prisma climatului de supraveghere și poliție politică din socialism, fie prin o înțelegere a rădăcinilor mai adânci ale privirii adesea hobbesiene asupra mediului social.

Dincolo de privirea de ansamblu a reperelor socio-culturale și dinamicilor societale, greu de controlat, dar important de înțeles, cercetarea implică anumite elemente care pot servi pentru politici publice legate de risc seismic. Acestea pot include o nouă campanie de expertizare tehnică bine definită și transparentă sau cel puțin cu o comunicare mai bună, o flexibilitate mai mare legată de tipul de consolidare, o transparență în proceduri, cât și o deschidere către dialog – oamenii se plâng de faptul că primăria nu acceptă soluții alternative de consolidare și este foarte rigidă cu procedura, în timp ce aceasta rămâne imprevizibilă temporar. Dincolo de toate este nevoia de a implica locuitorii cât mai mult în discuții și consultări, și de a înțelege prin cât mai mult dialog care sunt perspectivele lor, mutând procesul dincolo de bulină.

Articol realizat de: Gruia Bădescu și publicat în volumul „București. Orașul Vulnerabil”, ca parte a proiectului Seismic Alert. Cartea a fost realizată cu sprijinul MKBT: Make Better și a OAR (Ordinul Arhitecților din România).

Notele articolului sunt disponibile aici.

Proiectul Seismic Alert, dedicat conștientizării riscului seismic în București, continuă în 2017 cu sprijinul:

Imprimir

Bulina Roșie − ce urmează după ce ne „obișnuim” cu clădirile încadrate în clasa I sau II de risc seismic

Am ignorat bulina roșie. Timp de un an, în 2009, am mers aproape săptămânal pe strada Speranței numărul 24, unde, într-un minunat apartament cu terasă, aflat la ultimul etaj, aveam să conturez alături de alți liber cugetători ideea asociației Odaia Creativă. La fiecare vizită observam panoul circular roșu ce îmi comunica: „clădire expertizată cu risc I grad seismic”. Am continuat să consider riscul seismic drept ceva abstract, ce nu își avea rostul în ritualul săptămânal. 1977 era un episod istoric, de familie chiar, prin desele istorisiri ale părinților și bunicilor mei. Ulterior aveam să aflu că noi, oamenii, nu prea estimăm bine riscul. Studiile (1) arată că în astfel de situații ne bazăm pe emoții, mai mult decât pe argumente. De fapt, ne este greu să creăm o legătură emoțională cu un eveniment înfricoșător, mai ales dacă șansele ca acesta să aibă loc nu sunt imediate.

În București există 675 clădiri expertizate, dintre care 183 de pericol public (2) încadrate în clasa I sau II de risc seismic. Numărul persoanelor care locuiesc în ele nu este relevat de statistici, dar va fi relevat de proiectul Alert. Dacă lipsa de reacție imediată a indivizilor poate fi parțial explicată de psihologie, nu același raționament se poate aplica în cazul sectorului public. De fapt, una dintre preocupările principale ale politicilor publice urbane a fost și este adresarea efectelor negative ale proximității. Spre exemplu, faptul că Guvernul României a prioritizat (3) și implementat consolidarea seismică pentru clădirile publice (școli, spitale), reflectă demersul de a diminua efectul negativ al unui potențial cutremur în locurile cu o densitate de persoane ridicată.

Rămân însă descoperite imobilele individuale sau de locuire colectivă. În cazul unui cutremur acestea nu vor cauza victime doar în rândul celor ce și-au asumat un risc implicit locuind acolo, ci se vor prăbuși peste alți trecători. Acest cost resimțit de societate, și nu strict de agentul economic (proprietar/ chiriaș) ce a optat să „consume” din bunul (imobilul) respectiv, readuce discuția despre conștientizarea riscului seismic la nivelul politicilor publice (urbane). Iar opțiunile de elaborare a politicilor publice urbane dedicate se încadrează în două categorii principale: inginerie și/sau economie.

Abordarea axată pe inginerie oferă de cele mai multe ori o soluție fizică la problema respectivă, precum tehnici de construcție ce pot menține clădirile relativ ușoare și flexibile (4). Abordările bazate pe economie se concentrează pe stimulente ce pot schimba comportamentul agenților economici, stimulente ce includ reglementări (urbanistice, de construcție), taxe, subvenții. Bulina roșie semnifică de fapt incapacitatea sectorului public de a asigura implementarea unui standard de siguranță al clădirilor. Nu deschid discuția despre utilizarea acestor expertizări pentru specula imobiliară a unor terenuri și imobile localizate în zonele cu valoare imobiliară ridicată din București, este un aspect abordat în alte capitole. Stimulentele oferite în acest moment de către municipalitatea Bucureștiului nu conduc la acțiuni. În 2015, doar 20 de imobile (5) au fost propuse spre consolidare, iar la un an și jumătate distanță de la această aprobare niciuna dintre aceste clădiri nu este consolidată. Chiar și în cazul imobilelor ce se califică în procesul de consolidare, decizia despre firmele ce pot fi contractate pentru efectuarea lucrărilor de consolidare aparține tot municipalității, fapt ce descurajează unele asociații de proprietari. Procesul de decizie colectivă pentru ca o asociație de proprietari să aplice la un program de consolidare este în imponderabilitatea drepturilor individuale conferite de legea condominiului (Legea 230/2007 Legea asociațiilor de proprietari, actualizată 2016) și, din nou, percepția distorsionată asupra riscului seismic.

Clădirea din Speranţei 24 nu mai e azi marcată cu bulină. Clădirea se află însă pe lista imobilelor încadrate în clasa I de risc seismic și este un pericol public. Gândirea, și apoi implementarea, unor stimulente reale pentru consolidarea stocului de locuințe existent e posibil să fie procese la fel de lungi și ignorate ca și până acum, însă modul în care fiecare dintre noi alege să se implice în procesul decizional din asociația de proprietari din care face parte poate fi rapid influențat. Rămâne să convocăm ședințe, să aducem subiectul pe ordinea noastră de zi și să începem negocierea despre cine va plăti lucrările de consolidare.

Articol realizat de: Anamaria Vrabie și publicat în volumul „București. Orașul Vulnerabil”, ca parte a proiectului Seismic Alert. Cartea a fost realizată cu sprijinul MKBT: Make Better și a OAR (Ordinul Arhitecților din România).

Notele articolului sunt disponibile aici.

Proiectul Seismic Alert, dedicat conștientizării riscului seismic în București, continuă în 2017 cu sprijinul:

Imprimir

Bulina, între simbolică politică publică de prevenție și instrument de speculă imobiliară

În lipsa unui cutremur, bulina „de la primărie” e ceva abstract, cu impact exclusiv asupra prețului imobiliar. Atribuirea, sau nu, a unei buline ține de un domeniu de expertiză tehnică, foarte complexă, ne-accesibilă cetățeanului de rând. La momente de timp diferite, experți diferiți pot da verdicte diferite. Clădirii în care se află Teatrul Notarra, spre exemplu, i-a fost atribuită o bulină în urma unei expertize desfășurate în 1996/97. 20 de ani mai târziu, în urma unei alte expertize seismice plătită tot cu fonduri de la primărie un alt expert tehnic susține că în fapt bulina nu e meritată. Clădirea a fost astfel declasată, de la Clasa I de risc seismic la Clasa II de risc seismic. Teatrul, care primește mii de spectatori pe an, e în aceeași clădire cu alte 52 de apartamente din Bd. Magheru, principala arteră comercială din centrul orașului.

O politică publică de prevenție într-o speță în care starea de fapt e ușor de îndurat, ba chiar convenabilă din unele perspective, nu e simplă. Pentru unele grupuri, există avantaje din a purta bulină: se pot achiziționa sau închiria apartamente cu preț redus, se pot consolida proprietăți private cu fonduri publice.

Pentru alții, bulina poate fi un coșmar: persoane care locuiesc zi de zi în astfel de clădiri, cu teama-n sân de cutremur și care nu dețin posibilități materiale de a se muta în altă parte; sau proprietari ai unor spații comerciale în astfel de clădiri, pe care în urma noilor prevederi legale din toamna lui 2015 (1), nu le mai pot exploata. Chiar și aici, percepția riscului este diferită: risc asupra propriei vieți sau de daună materială

Interacțiunile cu asociațiile de proprietari, desfășurate în cadrul proiectului Alert, ne-au relevat multe spețe de speculă imobiliară (2). Pe scurt, un mecanism uzual este specularea prețului redus de achiziție al apartamentelor din clădiri cu bulină și recuperarea investiției prin închiriere către necunoscători. Bulina poate astfel să fie un element indus, pentru „a elibera” pe piață mai multe proprietăți, la prețuri convenabile. Și specularea prețului redus de achiziție al apartamentelor, urmat de accesarea de fonduri publice de consolidare pare să fi fost un scenariu dezirabil, dat fiind că unele proprietăți cu bulină se află în locuri cu mare potențial de valorificare imobiliară. Un alt mecanism este beneficierea de chirii pentru funcțiuni comerciale sub prețul pieței, pe motiv de risc seismic. Persoanele aflate în vulnerabilitate nu ar fi chiriașii, în sine, cât angajații și clienții acestora. La demontarea acestei scheme au contribuit noile prevederi legale care restricționează activitățile comerciale în clădiri cu risc seismic, menționate mai sus. Însă, unde e voință, se găsesc soluții. Deja, unele spații comerciale în care au fost suspendate peste noapte activități, acum găzduiesc alți comercianți chiriași.

Toate aceste mecanisme de piață – unde cumpărătorii speculează situații de vulnerabilitate în ofertanți – ar trebui să indice că intervențiile și acțiunile publice în mitigarea riscului seismic nu ar trebui să se refere doar la fonduri pentru consolidare. Pare că tot ce se face acum e greșit: se alocă fonduri puține, nici acelea, puține cum sunt, nu se cheltuiesc, există multiple procese pe rol între beneficiari ai programului de consolidare și primărie. Programul este defectuos, și ca abordare, și ca volum al implementării și ca impact. Anii trec, problemele rămân, ba chiar cresc în amploare.

În esență, avem de-a face cu

1. piața imobiliară rezidențială (în termeni de economie urbană)

2. politica de locuire la nivel local (în termeni de politică urbană).

Cea din urmă e aproape nonexistentă. Piețele imobiliare sunt în general caracterizate de multe imperfecțiuni și situații de eșec. Există dezechilibre în relațiile de putere între cei care dezvoltă sau dețin, spre comercializare, locuințe și cei care au nevoie de locuințe. Asimetria informației e un eșec comun al acestei piețe: unele persoane dețin mai multe date și cunoștințe pe care le folosc în interesul propriu, față de alte persoane care nu au educația, expunerea sau capacitatea de a accesa aceleași cunoștințe. Plus că va exista întotdeauna o categorie de persoane ale căror venituri nu sunt suficiente pentru a accesa o locuință sigură și adecvată nevoilor lor, și pentru care e nevoie de sprijin public în furnizarea de locuințe la preț (de cumpărare sau închiriere) subvenționat.

În contextul tuturor acestor eșecuri și deficiențe ce necesită a fi corectate, riscul seismic adaugă o provocare în plus politicii de locuire locală: siguranța locuinței, în anticiparea unui hazard natural pentru care doar data producerii este impredictibilă, însă scenariul producerii este iminent.

Așadar, problema locuirii sub risc seismic nu ar trebui să se transpună exclusiv într-un program de consolidare a clădirilor. Dacă înțelegem problema în ansamblul ei, cauzele și efectele acesteia, sunt multe alte fronturi pe care ar trebui intervenit: sistem de informare a chiriașilor și limitare a riscului la care se expun atunci când aleg o locuință spre închiriere, programe de capacitare a asociațiilor de proprietari pentru a putea mobiliza și gestiona acțiuni colective, sprijin pentru eliminarea blocajelor în care se află unele proprietăți din condominii (eg. proprietar necunoscut/în litigiu/plecat din țară sau dezinteresat), sprijin pentru relocare a celor aflați în risc către locuințe sigure, și doar apoi cofinanțare diferențiată pentru consolidarea clădirilor, în funcție de nivelul de venit al proprietarilor.

Articol realizat de: Marina Neagu și publicat în volumul „București. Orașul Vulnerabil”, ca parte a proiectului Seismic Alert. Cartea a fost realizată cu sprijinul MKBT: Make Better și a OAR (Ordinul Arhitecților din România).

Notele articolului sunt disponibile aici.

Proiectul Seismic Alert, dedicat conștientizării riscului seismic în București, continuă în 2017 cu sprijinul:

Imprimir

5 tipuri de speculă imobiliară cu clădiri în risc seismic

Problema clădirilor cu risc seismic e una complicată, lucru lesne de înțeles având în vedere că multe dintre acestea se află în locații ultra centrale și au o valoare patrimonială considerabilă – fie clădirile în sine sau terenul de sub acestea. E rost de multă speculă imobiliară, dat fiind că vulnerabilitatea la risc reismic a clădirilor este o distorsiune considerabilă a piețelor imobilitare. Același argument, al bulinei, este folosit în mod convenabil de mai multe părți: cel care vrea sa cumpere, pentru a obține un preț de nimic; proprietarul, pentru a pretinde fonduri de la stat sau chiriașul, pentru a plăti chirii sub prețul pieței. Spețele rezultate sunt complicate – iată câteva exemple:

Cumpărarea de apartamente în clădiri cu bulină la prețuri de nimic și apoi recuperarea investiției prin chirii.

Unele clădiri cu bulină sunt șarmante imobile istorice situate în zone centrale: apartamente de câteva camere, cu tavan înalt, luminoase și dichisite cu câte-o sobă de epocă, sau parchet lustruit. 5 camere, 25.000 EUR – un caz explicat recent de o doamna de la asociația de proprietari. Acum e renovat frumos prin interior și închiriat. Oare cu cât – 600-800 EUR, poate și mai mult? Asta presupune recuperarea investiției în sub 3 ani. Poate că nici nu o sa fie vreun cutremur în următorii 3 ani, așa că toți cei implicați pot fi fericiți. Bulina este dosită bine deasupra unei uși de acces secundare, prin spatele blocului. Iar chiriașii par desigur persoane care habar nu au despre subiectul acesta – risc seismic în București, ce e aceea bulina ș.a.: poate studenți nou mutați din alte zone din țară sau străini în ședere în România pe termen limitat.

2. Cumpararea sistematica a câtor mai multe imobile din același bloc, de câtre persoane interesate de terenul de sub bloc și implicit poziția acestuia, dar și de potențiala subvenție din fonduri publice pentru consolidare.

Această categorie de speculatori acționează, din ce am dedus, și prin intimidare. <Buhuhuu, vine cutremurul, așadat stimați proprietari mutați-vă de aici cât mai curând, pentru a vă păstra viețile. Aveți posibilitatea de a beneficia de mărinimia noastră și a fi despăgubiți cu această sumă de bani.> Mecanismul, de altfel, nu ar fi complet rău cu condiția ca prețul de achiziție să ia în calcul corect și valoarea terenului și a proprietății redezvoltate. Și, în plus, astfel de clădiri ar trebui din start excluse de la orice finanțare publică, dat fiind că statul ar trebui să sprijine în primul rând persoana aflată în risc, și nu clădirea.

3. Proprietari care au facut rost de-o bulină în anticiparea unor fonduri publice consistente de care ar putea beneficia și ei pentru modernizarea locuințelor.

Situația aceasta urmează principiul <dacă se dă, de ce să nu primim și noi>. Numai că acele fonduri au tot întârziat să apară și, între timp, valoarea proprietății acestora a scăzut, și la vânzare și la oferire pentru închiriere. Speța aceasta apare în imobile mai mici, unde a fost posibil un acord tacit între proprietari în acest sens. Probabil că nici nu vom ști niciodată câte sunt în această situație, deși ar fi totuși util de studiat mai în detaliu cum s-au prioritizat fondurile – puține – alocate totuși până acum.

4. Chirii sub nivelul pieței, pentru funcțiuni comerciale. ”Speculantul” în acest caz este chiriașul.

De ce să nu plătesc o chirie mai mică pentru barul/terasa/restaurantul meu pentru aceeași zonă ultra-centrală dacă se poate. Persoanele în risc, în astfel de cazuri, sunt angajații și clienții – prea puțin chiriașul, care iese câștigat din această schemă. O dată cu Legeal 282/2015, s-a mai facut puțină ordine pe această temă. Nici n-a trecut un an și au început deja șantiere de consolidare în Centrul Vechi – iată că acolo unde e vad comercial bun, se găsesc totuși fonduri private pentru consolidare. Există totuși mai multe tonuri de gri în această speță – același ordin a condus la închiderea activității a multor comercianți și ateliere din zona centrală care nu au puterea financiară de a contribui la consolidarea clădirilor unde își desfășurau activitatea. Există însă instrumente prin care autoritatea publică ar putea (dacă ar vrea!) să intervină pentru a asigura mixitatea socială și diversitatea de funcțiuni din zona centrală.

5. Decât să consolidăm, mai bine scăpăm de bulină.

Aceasta e o speță care ne îngrijorează în mod deosebit. De la momentul în care s-a dat legea 252/2015 lista de cladiri cu risc seismic I a început să scadă, asta fără ca lista de clădiri consolidate prin programul primăriei să crească. Desigur, cărui proprietar îi convine să piardă peste noaste chiriile din activitățile comerciale găzduite? Poate că unele imobile s-au mai consolidat cu fonduri private. Sau poate nu… Cert e că subiectul merită mai multă atenție.

Cum de știm de astfel de spețe? Noi nu suntem jurnaliști de investigație, însă am spera să încurajam jurnaliștii, și presa în general, să se aplece cu mai mare atenție asupra acestui subiect, al riscului seismic, și nu doar din perspectiva alarmist-panicoasă cât și investind timp în a înțelege cauze, implicații și potențiale soluții. Am dat de astfel de tipuri spețe vorbind cu oameni – unele ne-au fost povestite în clar de locatari, altele le-am dedus punând cap la cap mai multe opinii și informații. Concluzia este aceeași: că diminuarea sau eliminarea situațiilor de vulnerabilitate ce decurg din aceste tipuri de speculă necestă un instrumentar mai sofisticat decât programul (unic) curent destinat clădirilor cu risc seismic, prin care statul alocă fonduri publice pentru lucrari de consolidare a clădirilor.