Centrul Vechi al Bucureștiului și riscul ridicat la dezastre

Centrul Vechi al Bucureștiului este o zonă care încă păstrează valori culturale și istorice unice pentru identitatea urbană a orașului. Cu toate acestea, mediul construit este într-o stare de degradare acută. Deși zona a fost reactivată economic în ultimii ani, succesul de moment nu este corelat cu un fond construit sigur pentru oamenii care locuiesc sau își petrec timpul liber în această zonă. În contextul predispoziției la dezatre majore (cum ar fi un seism comparabil cu cel din 1977) această zonă prezintă un grad ridicat de vulnerabilitate. În urma analizei detaliate a listelor imobilelor expertizate tehnic (Cf. pmb.ro, 2016) publicate de Primăria Capitalei se poate constata că aproximativ 30% din clădiri sunt în diferite stadii de vulnerabilitate seismică, iar 67% din clădiri nici macar nu au fost evaluate de autorități din punctual de vedere al riscului la cutremur. Potrivit listelor Primariei Capitalei doar 5% din clădirile existente în această zonă sunt sigure în caz de dezastru! Strategia de dezvoltare a zonei vizează creștere economică cu orice preț. Mediul privat decide în timp ce administrația locală și centrală ramân pasive în fața problemelor alarmante ale zonei. Un viitor cutremur major va distruge nu numai nenumărate vieți omenești, dar și monumente arhitecturale de neînlocuit ale zonei.

Diagram 3_small3

Teza de masterat “A Disaster Preparedness Assessment and Strategy for Historic Bucharest” (autor Irina Carețu) investighează în detaliu gradul de pregătire pentru dezastre al Centrul Vechi al orașului și cauzele ce au condus la situația actuală, propunând în final recomandări ce vizează dezvoltarea urbană și ridicarea nivelului de reziliență.

Teza de masterat poate fi descarcată aici: https://www.dropbox.com/s/5ru8a8q9xubykda/A%20DISASTER%20PREPAREDNESS%20ASSESSMENT%20AND%20STRATEGY%20FOR%20HISTORIC%20BUCHAREST_Irina%20Caretu.pdf?dl=0

Sursa: pmb.ro (2016) Listele imobilelor expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic actualizate la 04.10.2016. Available at: http://www.pmb.ro/servicii/ alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_ imobilelor_expertizate.pdf (Downloaded: 21.08.2016)

Concluzii ale întâlnirii cu proprietari și administratori ai blocurilor cu bulină

Săptămâna aceasta ne-am întâlnit cu proprietari și administratori din blocuri cu bulină. A rezultat o dezbatere foarte animată, plină de descoperiri și semnale de alarmă privind programul de consolidare seismică desfășurat de autorități. A participat un grup restrâns însă reprezentativ ca profile: proprietari de apartamente, dar și administratori și președinți de asociații de proprietari, proprietari de spații comerciale și inițiatori de diferite demersuri de advocacy în acest domeniu (eg. Asociația SOS Clădiri cu Risc Seismic și Grupul de Facebook Consolidați Bucureștii – Salvați-ne înainte de cutremur).
Am trimis această invitație, prin email și fax, către multe autorități: Primăria Generală București, Primăriile de Sector, ISC, IGSU, MDRAP însă foarte puține au răspuns invitației de a participa. O doamnă a reprezentat Primăria Sectorului 1, însă a plecat repede, fără a avea nicio intervenție. MDRAP a fost reprezentat de persoana de contact pentru procesul de elaborare a Strategiei Naționale a Locuirii.

Mai jos câteva concluzii, foarte îngrijorătoare din perspectiva noastră:

1. Este foarte greu de contactat și comunicat cu autoritățile cu responsabilități în domeniu. Reprezentanții asociațiilor de proprietari și cei cu inițiative civice în domeniu ne-au povestit cum în repetate rânduri au încercat, așa cum s-au priceput, să ia legatura și să discute cu oficiali sau funcționari însă fără succes. Adrese care nu primesc răspuns, solicitări de întâlniri care nu se onorează, sau dacă se întâmplă se transformă în promisiuni fără niciun rezultat. Pare că lipsește cu desăvârșire o persoană de contact/entitate de referință care să răspundă la întrebări, să ofere asistență și sfaturi, să sprijine asociațiile în a își face dosarele și a intra în programul de consolidare.

2. Programul de consolidare este foarte sinuos, dificil de accesat și cu o reputație foarte proastă. Ni s-a povestit cum blocuri ce au trecut prin lucrări de consolidare seismică au rămas, în urma lucrărilor, complet vandalizate – uși, clanțe, becuri furate de muncitorii din șantier, geamuri sparte, alte distrugeri. Evident, cu astfel de relatări în minte, proprietarii se tem și sunt foarte greu de convins să intre într-un asemenea program. Soluția tehnică de consolidare e impusă de proiectantul angajat de primărie și implementată de constructor după cum îi taie capul, fără consultarea – deși teoretic solicitată de program – a proprietarilor. Se cer semnăturile personale ale tuturor proprietarilor locuințelor și spațiilor din bloc în mai multe momente pe parcursul participării la program, ceea ce e foarte greu de organizat dat fiind că în multe cazuri unii proprietari nu mai locuiesc în imobilul respectiv și poate nici în țară. Plus ca acest fapt lasă loc razgândirii – decizii ale asociației de proprietari, obținute cu greu, de a intra în program, pot fi cu totul desconsiderate dacă la unul din aceste momente de semnare în original vreunul din proprietari se răzgândește.

3. Totală lipsă de transparență și predictibilitate din partea Primăriei Municipiului București. Reprezentanți ai asociațiilor de proprietari ne-au relatat cum a fost imposibil de aflat, de la PMB, care e alocarea de fonduri în anul în care pregateau dosarul, dacă au vreo șansă să intre în program, care e lista de așteptare, când se pot aștepta ca lucrările să înceapă (foarte important, de altfel, fiindcă presupune a ști când să te muți cu totul din bloc și cât va dura relocarea). Acestea sunt toate noi motive ca proprietarii să fie reticenți și să fie dificil de obținut un acord unanim, sub semnătură, al tututor proprietarilor din blocul respectiv.

4. Specula imobiliară e în floare. Am mai scris despre asta într-un articol anterior. A fost cu atât mai îngrijorător să auzim povestea unei locatare dintr-un bloc cu bulină care semnala faptul că proprietarul spațiului comercial de la parterul blocului a finanțat o nouă expertiză seismică pe care a depus-o deja la primărie, fară ca expertizorul să fi vizitat sau discutat vreun moment cu proprietarii locuințelor de la etajele superioare ale clădirii. Expertiza nouă propunea reclasificarea clădirii din Clasa I în Clasa II. Clădirile nu întineresc odată cu trecerea timpului, așa cum sugera rectorul UTCB într-o intervenție din această primăvară.

5. Sunt prea puține resurse, legi, programe care să sprijine nu să încurce rezvolvarea acestei mari vulnerabilități. E nevoie de noi expertize seismice facute pe bune, bugete mai mari, echipe tehnice și de facilitare care să sprijine cu asistență pe cei aflați în nevoie, instituții care să ia în serios această problemă și să genereze schimbările legislative necesare pentru a permite și accelera luarea de măsuri. “Programul anual de acțiuni pentru proiectarea și execuția lucrărilor de consolidare la clădiri de locuit multietajate, încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa I de risc seismic și care prezintă pericol public”, așa cum este gândit la acest moment, nu funcționează eficient și nu generează impact, la scara și viteza de care e nevoie relativ la amploarea problemei.

6. Există interes și disponibilitate și pentru soluții alternative, generate prin finanțări private, însă se blochează de lipsa susținerii autorităților. Am auzit, spre exemplu, reprezentanți de asociații de proprietari care propuneau, sau chiar primiseră oferte concrete în acest sens, de demolare și redezvoltare a blocului de locuințe. Soluția propusă de investitor – și pare-se agreată de proprietari – ar fi constant în recompensarea proprietarilor cu apartamente în blocul nou construit de aceeași suprafață cu cel inițial, fără niciun cost suplimentar, și recuperarea investiției prin comercializarea spațiului util în surplus. Mai pe-nțelese, blocul nou ar fi mai mare decât cel vechi, deci recuperarea banilor se face din vânzarea apartamentelor și spațiilor comerciale adăugate în plus. Sigur, asta nu funcționează în cazul clădirilor monument istoric. Înțelegem însă că autoritatea locală a fost complet obtuză la o astfel de soluție.

_

Reamintesc, în final, că voluntarii Alert ce au mers pe teren la clădiri din clasa I de risc seismic au contorizat deja în 110 clădiri peste 3.600 de persoane care locuiesc în acestea. Mai avem până să ajungem la toate cele 374, dar în acest ritm preconizăm că vom depăși cu siguranță pragul de 10.000 de persoane. Și vorbim doar de clădiri din București despre care un expertizor a dat, sub semnatură, la un moment dat verdictul că vor cădea cu siguranță la următorul cutremur de intensitate ridicată. Amploarea riscului e mai mare de atât și vizează tot sud-estul țării.

Bucureștiul și gradul ridicat de risc seismic

Bucureștiul este Capitala europeană cu cel mai mare risc seismic. (Lungu, Arion, Aldea, Văcăreanu; 2007, p. 291) Riscul seismic este determinat de predispoziția la hazard seismic (condiția naturală a teritoriului pe care este situat orașul), de vulnerabilitatea mediului construit la cutremure majore, dar și de vulnerabilitatea socio-economică a populației afectate.

În București fragilitatea fondului construit (Lungu, Arion, Aldea, Văcăreanu; 2007, p. 291) amplifică într-un mod alarmant efectul generat de predispoziția la hazardul seismic a teritoriului.

Predispoziția la hazard seismic

În ultimele două sute de ani în Romania s-a înregistrat o intensificare a numărului de evenimente seismice generate de sursa din Vrancea. În ultimul secol în mod deosebit s-a observat creșterea seminificativă a numărului cutremurelor de intensitate mare (≥ 9.0, ≥ 7.0 MSK). Cutremurul din 1977 a fost declanșat de sursa subcrustală din regiunea Vrancea și în urma sa s-au înregistrat cele mai mari pierderi. (Cf. Lungu, 2015, p. 22) Turbulențele produse de aceasta sursă au generat mișcări tectonice ale crustei terestre, efectele cutremurului din 1977 resimțindu-se cel mai profund în București. (Cf. Georgescu, Stamatiade, Petrescu, 2007, page 5)

Pentru a putea întelege ce determină hazardul seismic în București trebuie înainte de toate precizat că solul pe care este așezat orașul este moale. În nordul Capitalei se întalnește un sol preponderent nisipos, în timp ce în sudul, estul și centrul orașului predomină profilele de sol argilos. (Cf. Lungu, Arion, Aldea, Văcăreanu; 2007, p. 296) Solul nisipos din nord determină un timp mai redus (Tc ≤ 0.8s) de vibrație a crustei terestre în decursul cutremurelor, pe când zonele așezate pe sol argilos generează o lungă perioadă de a vibrației solului (Tc ≥ 1s) la cutremur. În acest context, având în vedere compoziția predominant argiloasă a solului de sub București, se poate deduce că specificitatea manifestării evenimentelor seismice în București constă într-o periodă de vibrație seismică preponderent lungă a solului. (Cf. Lungu, Arion, Aldea, Văcăreanu; 2007, p. 298)

Vulnerabilitatea mediului construit

Având în vedere predispoziția la hazard seismic a Capitalei, răspunsul factorului uman la această condiție ar trebui să înglobeze adaptarea și ajustarea mediului construit la contextul natural dat pentru reducerea cât mai consistentă a riscului seismic.

Până în anul 1940 în România nu a existat protecție seismică (Cf. Lungu, 2015, p. 29) în sensul că nu s-au integrat tehnici inginerești de construcție pentru rezistența la seisme în normele de construcție a fondului construit. Până atunci clădirile se ridicau în România ignorând practic condiția predispoziția la hazard seismic a teritoriului țării.

Dan Lungu observă de pildă că în Planul director de Sistematizare a Bucureștiului din 1935, construcțiile înalte erau permise și chiar recomandate în centrul orașului. Clădirile care au suferit degradări notabile în urma cutremurului din 1940 se aflau tot în centrul Bucureștiului. Zeci de ani mai târziu s-a ajuns la prăbușirea unui număr mare de clădiri înalte în urma cutremurului major din 1977 care fuseseră de altfel recomandate spre construire încă din anul 1935. (Cf. Lungu, 2015, p. 32) Din păcate lipsa de viziune în ceea ce privește măsurile urbanistice după care se ghida dezvoltarea urbană la acea vreme, dar și cunoștințele reduse seismologice au generat o dezvoltare urbană perfect incompatibilă cu predispoziția la hazard seismic a orașului. Pericolul însă nu a încetat după cutremurul din 1977.

În momentul de față, cea mai periculoasă categorie de clădiri vulnerabile seismic sunt clădirile înalte construite înainte de 1940 când nu existau norme de protecție seismică pentru contruirea imobilelor de orice fel. (Cf. Lungu, Arion, Aldea, Văcăreanu; 2007, p. 291) Aceeași categorie de clădiri a suferit degradările cele mai profunde după cutremurele importante din 1940 și 1977. (Cf. Boștenaru Dan, Armas, Goretti; 2014, p. 32)  Cele care nu s-au prăbușit continuă să pună în pericol viața a mii de oameni.

Deși în București au fost identificate în urma expertizării un număr de
5363 de apartemente din clădiri încadrate în clasa I de risc seismic
reprezentând pericol public și alte 1276 de apartamente din cladiri ce au
fost încadrate în clasa I de risc seismic, în zeci de ani de la ultimul cutremur s-a reușit consolidarea a numai 30 de clădiri. Dintre acestea numai 10 sunt clădiri înalte construite înainte de 1940 din beton armat. (Cf. Lungu, 2015, p. 33-34)

Printre motivele probabile ce au determinat vulnerabilitatea mediului construit în București  se numără: lipsa de viziune a autorităților, existența unor proceduri anevoioase în procedeul de consolidare, lipsa de protecție a clădirilor construite înainte de 1940 la cutremure etc.

Vulnerabilitatea socio-economică

Pe lângă vulnerabilitatea ridicată a mediului construit în București, trebuie luată cu seriozitate în calcul și vulnerabilitatea socio-economică a orașului care și ea poate ridica în mod simțitor gradul de risc seismic prezent în București. Este deosebit de important gradul de informare și educare a populației în privința felului de pregatire și comportare a oamenilor înainte, în timpul și după un cutremur major. În același timp, potența financiară a proprietarilor de clădiri vulnerabile, dar și a autorităților este un factor important care poate determina îngreunarea sau intensificarea mecanismelor de protecție seismică.

Având în vedere periodicitatea incidenței cutremurelor majore din ultimele sute de ani generate de sursa din regiunea Vrancea se poate observa experiența unui cutremur major la cateva zeci de ani. Prin urmare, 58% din populația României nu a experimentat personal un cutremur major. (Cf. Georgescu, Stamatiade, Petrescu, 2007, p.13) Neavând experiența unui astfel de eveniment, toată responsabilitatea educării populației în caz de dezastru revine mecanismelor de educare generate de autoritățile locale și naționale.

În România însă s-a constatat gradul de educare redus al populației în acest sens, aspect care nu poate decât intensifica riscul seismic.

Posibilitatea resimțirii puternic a unor viitoare evenimente seismice viitoare în București ar trebui să reprezinte o prioritate nu numai pentru autorități, dar și pentru oamenii de rând. Până în momentul de față s-au facut pași timizi și insuficienți în procesul de protecție seismică. O strategie complexă de dezvoltare urbană care să cuprindă toți actorii implicați este imperios necesară pentru reducerea gradului prea ridicat de risc seismic al orașului. Nu cutremurul este cel mai mare pericol al oamenilor, ci lipsa de coordonare și modelare a mediului construit și a acțiunilor noastre în funcție de acesta.

 

 

Surse:

Dan Lungu, Cristian Arion, Alexandru Aldea, Radu Vacareanu (2007) Seismic Hazard, Vulnerability and Risk for Vrancea Events for International Symposium on Strong Vrancea Earthquakes and Risk Mitigation, Bucharest, Romania, [online] http://digbib.ubka.uni-karlsruhe.de/volltexte/beilagen/1/proceedings/pdf/45_Symposium_Bucharest_07_064_Lungu.pdf (20.07.2016)

Dan Lungu (2015) Protecția antiseismică a clădirilor, O responsabilitate înțeleasă diferit de proprietari, autorițăți și specialiști, pginile 17-37, În: Revista de Cultură Țara Bârsei Nr. 14, Brașov

Editori: Maria Bostenaru Dan, Iuliana Armas, Agostino Goretti (2014) Active Fault Systems and Their Significance for Urban Planning in Bucharest, Romania, pages 15-42 in: Earthquake Hazard Impact and Urban Planning

Emil-Sever Georgescu, Cristian Paul Stamatiade, Stela Petrescu (2007), Consolideaza-ti caminul! Protejeaza-ti familia! [online] http://www.mdrl.ro/_documente/publicatii/2007/ brosura%20Cutremurele%20si%20efectele%20lor%20-%20prevenire%20si%20masuri.pdf (12.08. 2016)

 

 

 

Seismele trecute și efectele lor

Hazardul seismic în România este datorat sursei subcrustale vrâncene ce se află la 60-180km adâncime. Evenimentele seismice generate de această sursă afectează mai mult de două treimi din teritoriul României și o parte importantă din teritoriile Republicii Moldova, Bulgariei și Ucrainei. (Cf. Lungu, Arion, Aldea, Văcăreanu; 2007; p. 291)

De-a lungul timpului s-a observat, statistic vorbind, o anumită ciclicitate a producerii seismelor majore în țară. Astfel că, în România se produc circa 3 seisme majore pe secol. Aceste cutremure majore se produc la adâncimi relativ mari și acest lucru determină ca impactul evenimentului seismic să fie resimțit pe suprafețe întinse. Bucureștiul a fost de-a lungul istoriei orașul cel mai puternic afectat de seismele vrâncene din România. (Cf. Georgescu, Stamatiade, Petrescu; 2007; p. 6)

1802

Cutremurul ce s-a petrecut la data de 26 octombrie 1802 a fost, cel mai mare cutremur din sursa subcrustală Vrancea, având o magnitudine de 7.6 pe scara Richter. (Cf. Lungu, 2015, p. 22). Pe lângă efectele dezastruoase resimțite în București, seismul a afectat puternic și alte zone din țară cum ar fi: Oltenia, Muntenia, Moldova și Transilvania, dar și țările vecine. (Cf. Cutremur.net, fără dată)

Bucureștiul a fost și el puternic afectat de acest eveniment seismic major. În câteva zone ale orașului s-au observant crăpături extinse ale mediului construit și avarieri ale infrastructurii rețelelor de apă. Numeroase clădiri au fost distruse sau au suferit degradări importante în urma cutremurului, printre acestea numărându-se și Turnul Colței care a fost dărâmat parțial. (Cf. Cutremur.net, fără dată)

În Pomelnicul Mănăstirii Văleni din anul 1802 se găsesc relatări ce descriu efectele cutremurului:

 “La leat oc[tombrie] 14, la șapte ceasur[i] și jumătate din zi, fost-au mare și năpra[z]nic cutremur care au căzut multe sfi[nte] mănăs[tiri]. Căzut-au și sfân[tă] Mănăs[tire] Văleni dă Munte ce iaste închinată la sfânta Mănăstire Cotrocen[i].

Și pă acea vreme fost-au năstrvnicu la sfânta Mănăs[tire] Cotroceni sființiia sa cuviosul arhimandrit Visarion Iavriotul Tricalinul și îndemnând-să de răvnă dumnezeiască au zidit mai întâi sfânta Mănăstire Cotrocen[i] adecă biserica, clopo[t]nița și casele cele mari, toate aceste de iznoavă le-au făcut. Așizderea și la Hanul Șărban Vod[ă] și prăvăl[ii]le căte au fostu arsu cănd s-au arsu tărgul.” (Lungu, 2015, p. 23)

 1838

Cutremurul de la 23 iunie 1838 a avut o magnitudine de 7.0 grade pe scara Richter. (Cf. Lungu, 2015, p. 22) Oltenia și Muntenia sunt zonele în care efectele acetui cutremur au fost cele mai intens resimțite. În Craiova și București se întâlnesc cele mai importante degradări ale mediului construit. (Cf. Cutremur.net, fără dată)

M.A. de Demidoff  relatează in cartea Voyage dans la Russie Meridionale et la Crimee par la Hongrie, la Valachie et la Moldavie în 1841 dezastrul generat în București de acest cutremur:

“Brusc, […] 23 ianuarie 1838, este seara, orașul a fost scuturat; cele mai multe monumente solide se prăbușesc; mai multe case au fost avariate; sub toate aceste dărâmături mulți oameni își pierd viața.” (traducere proprie după Lungu, 2015, p. 24)

1940

La data de 10 noiembrie 1940 are loc următorul seism major în România. Acest cutremur a dus la moartea a aproximativ 350 de oameni în toată țara. (Cf. Lungu, 2015, p. 24) Moldova a avut mult de suferit în urma acestui cutremur. Iași, Panciu, Focșani si Galați sunt orașele ce au suferit pierderile cele mai meri din regiune. (Cf. Cutremur.net, fără dată) Bucureștiul a fost și el grav afectat. Pentru prima oară în istoria noastră, în urma prăbușirii blocului Carlton construit din beton armat, s-a înțeles pericolul la care sunt supuse multe alte clădiri construite în capitală cu aceleasi tehnici de construcție. 130 de oameni au murit în urma prăbușirii acestui imobil de 11 etaje si 47m înălțime. Imobilul era cea mai înaltă clădire din oraș. (Cf. Lungu, 2015, p. 24)

 1977

Prima mișcare puternică a solului captată în România s-a realizat la cutremurul din 4 martie 1977, în București la stația seismică INCERC a Institutului Național de Cercetare-Dezvoltare în Construcții, Urbanism și Dezvoltare Teritorială pe un instrument japonez de tip SMAC – B. (Cf. Lungu, Arion, Aldea, Văcăreanu; 2007; p. 293)

Cutremurul din 1977 a fost evaluat a fi evenimentul seismic provocat de sursa vrânceană cu cele mai importante pierderi, deși a fost la o adâncime considerabil mai mică decât cutremurul din 1940. Magnitudinea seismului de 7.2 grade pe scara Richter a fost și ea ușor mai redusă în comparație cu magnitudinea seismului din 1940. (Cf. Lungu, 2015, p. 22) Chiar și așa efectele a fost catastrofale, apogeul dezastrului manifestându-se în sudul țării, la București. Din cei 1578 de morți în urma cutremurului, 1424 au murit în București. Din 11221 de răniți, 7598 au fost vătămați în București. Un număr de 32 de imobile înalte s-au prăbușit în centrul capitalei. Pierderile totale în România în urma acetui cutremur au fost evaluate la 2,05 miliarde USD (raportat la cursul dolarului din anul 1977).(Cf. Lungu, 2015, p. 25)

După seism, unele clădiri fragile au trebuit demolate pentru că reprezentau pericol public. Altele însă chiar dacă se aflau într-o stare avansată de degradare au fost reparate într-o manieră superficială, ele existând și astăzi. Un astfel de imobil este blocul Podgoria de pe Bulevardul Magheru. (Cf. Lungu, 2015, p. 26)

Momentan blocul Podgoria este un imobil cu o vulnerabilitate mare seismică, facând parte din clasa seismică I reprezentând un pericol mare de prăbușire la următorul cutremur major. Acest imobil face parte din categoria de clădiri extrem de vulnerabile și periculoase din centrul Bucureștiului: clădiri din beton armat construite înainte de 1940. Locatarii acestui imobil sunt puși în pericol zi de zi (Cf. pmb.ro, 2016)

Cutremurul din 1977 a fost urmat de alte două evenimente seismice importante (în 1986 și în 1990) cu o intensitate și magnitudine mai redusă decât cutremurul din 1977 și cu pierderi simțitor mai mici. Chiar și așa, importanța deosebită a experienței acestor evenimente a constat în captarea mișcării solului în decursul seismelor și documentarea aprofundată a acesteia. Pe baza documentării detaliate a cutremurelor din 1977, 1986 și 1990 infrastructura instrumentelor seismice din București a fost extinsă. (Cf. Lungu, Arion, Aldea, Văcăreanu; 2007; p. 293)

Istoria seismelor majore generate de sursa vrânceană marchează pierderi importante în special umane, dar și materiale. În acest context, pregătirea și securizarea mediului construit în România și în special în București ar trebui să reprezinte o prioritate națională. Încercările timide de securizare a mediului construit de până acum sunt insuficiente. Riscul seismic poate și trebuie redus și prin informarea și educarea populației cu privire la pregătirea și comportarea în timpul și după un cutremur major. Seisme viitoare vor zgudui din nou România. Depinde de întreaga societate, de la autorități până la oamenii de rând, dacă România va reuși să diminueze pe cât posibil impactul cutremurelor.

 

 

 

 

Surse:

Dan Lungu (2015) Protecția antiseismică a clădirilor, O responsabilitate înțeleasă diferit de proprietari, autorități și specialiști, paginile 17-37, În: Revista de Cultură Țara Bârsei Nr. 14, Brașov

pmb.ro (2016) Listele imobilelor expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic actualizate la 09.08.2016, pagina 5, imobilul 162 [online] http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf (22.08.2016)

Dan Lungu, Cristian Arion, Alexandru Aldea, Radu Vacareanu (2007) Seismic Hazard, Vulnerability and Risk for Vrancea Events for International Symposium on Strong Vrancea Earthquakes and Risk Mitigation Oct. 4-6, 2007, Bucharest, Romania, [online] http://digbib.ubka.uni-karlsruhe.de/volltexte/beilagen/1/proceedings/pdf/45_Symposium_Bucharest_07_064_Lungu.pdf (20.07.2016)

Cutremur.net, Cutremurele din regiunea Vrancea, [online] http://www.cutremur.net/p/cutremurele-din-regiunea-vrancea.html (22.08.2016)

Emil-Sever Georgescu, Cristian Paul Stamatiade, Stela Petrescu (2007), Consolideaza-ti caminul! Protejeaza-ti familia! [online] http://www.mdrl.ro/_documente/publicatii/2007/ brosura%20Cutremurele%20si%20efectele%20lor%20-%20prevenire%20si%20masuri.pdf (22.08. 2016)

 

5 tipuri de speculă imobiliară cu clădiri în risc seismic

Problema clădirilor cu risc seismic e una complicată, lucru lesne de înțeles având în vedere că multe dintre acestea se află în locații ultra centrale și au o valoare patrimonială considerabilă – fie clădirile în sine sau terenul de sub acestea. E rost de multă speculă imobiliară, dat fiind că vulnerabilitatea la risc reismic a clădirilor este o distorsiune considerabilă a piețelor imobilitare. Același argument, al bulinei, este folosit în mod convenabil de mai multe părți: cel care vrea sa cumpere, pentru a obține un preț de nimic; proprietarul, pentru a pretinde fonduri de la stat sau chiriașul, pentru a plăti chirii sub prețul pieței. Spețele rezultate sunt complicate – iată câteva exemple:

  1. Cumpărarea de apartamente în clădiri cu bulină la prețuri de nimic și apoi recuperarea investiției prin chirii.

Unele clădiri cu bulină sunt șarmante imobile istorice situate în zone centrale: apartamente de câteva camere, cu tavan înalt, luminoase și dichisite cu câte-o sobă de epocă, sau parchet lustruit. 5 camere, 25.000 EUR – un caz explicat recent de o doamna de la asociația de proprietari. Acum e renovat frumos prin interior și închiriat. Oare cu cât – 600-800 EUR, poate și mai mult? Asta presupune recuperarea investiției în sub 3 ani. Poate că nici nu o sa fie vreun cutremur în următorii 3 ani, așa că toți cei implicați pot fi fericiți. Bulina este dosită bine deasupra unei uși de acces secundare, prin spatele blocului. Iar chiriașii par desigur persoane care habar nu au despre subiectul acesta – risc seismic în București, ce e aceea bulina ș.a.: poate studenți nou mutați din alte zone din țară sau străini în ședere în România pe termen limitat.

2. Cumpararea sistematica a câtor mai multe imobile din același bloc, de câtre persoane interesate de terenul de sub bloc și implicit poziția acestuia, dar și de potențiala subvenție din fonduri publice pentru consolidare.

Această categorie de speculatori acționează, din ce am dedus, și prin intimidare. <Buhuhuu, vine cutremurul, așadat stimați proprietari mutați-vă de aici cât mai curând, pentru a vă păstra viețile. Aveți posibilitatea de a beneficia de mărinimia noastră și a fi despăgubiți cu această sumă de bani.> Mecanismul, de altfel, nu ar fi complet rău cu condiția ca prețul de achiziție să ia în calcul corect și valoarea terenului și a proprietății redezvoltate. Și, în plus, astfel de clădiri ar trebui din start excluse de la orice finanțare publică, dat fiind că statul ar trebui să sprijine în primul rând persoana aflată în risc, și nu clădirea.

3. Proprietari care au facut rost de-o bulină în anticiparea unor fonduri publice consistente de care ar putea beneficia și ei pentru modernizarea locuințelor.

Situația aceasta urmează principiul <dacă se dă, de ce să nu primim și noi>. Numai că acele fonduri au tot întârziat să apară și, între timp, valoarea proprietății acestora a scăzut, și la vânzare și la oferire pentru închiriere. Speța aceasta apare în imobile mai mici, unde a fost posibil un acord tacit între proprietari în acest sens.  Probabil că nici nu vom ști niciodată câte sunt în această situație, deși ar fi totuși util de studiat mai în detaliu cum s-au prioritizat fondurile – puține – alocate totuși până acum.

4. Chirii sub nivelul pieței, pentru funcțiuni comerciale. ”Speculantul” în acest caz este chiriașul.

De ce să nu plătesc o chirie mai mică pentru barul/terasa/restaurantul meu pentru aceeași zonă ultra-centrală dacă se poate. Persoanele în risc, în astfel de cazuri, sunt angajații și clienții – prea puțin chiriașul, care iese câștigat din această schemă. O dată cu Legeal 282/2015, s-a mai facut puțină ordine pe această temă.  Nici n-a trecut un an și au început deja șantiere de consolidare în Centrul Vechi – iată că acolo unde e vad comercial bun, se găsesc totuși fonduri private pentru consolidare. Există totuși mai multe tonuri de gri în această speță – același ordin a condus la închiderea activității a multor comercianți și ateliere din zona centrală care nu au puterea financiară de a contribui la consolidarea clădirilor unde își desfășurau activitatea. Există însă instrumente prin care autoritatea publică ar putea (dacă ar vrea!) să intervină pentru a asigura mixitatea socială și diversitatea de funcțiuni din zona centrală.

5. Decât să consolidăm, mai bine scăpăm de bulină.

Aceasta e o speță care ne îngrijorează în mod deosebit. De la momentul în care s-a dat legea 252/2015 lista de cladiri cu risc seismic I a început să scadă, asta fără ca lista de clădiri consolidate prin programul primăriei să crească. Desigur, cărui proprietar îi convine să piardă peste noaste chiriile din activitățile comerciale găzduite? Poate că unele imobile s-au mai consolidat cu fonduri private. Sau poate nu… Cert e că subiectul merită mai multă atenție.

_

Cum de știm de astfel de spețe? Noi nu suntem jurnaliști de investigație, însă am spera să încurajam jurnaliștii, și presa în general, să se aplece cu mai mare atenție asupra acestui subiect, al riscului seismic, și nu doar din perspectiva alarmist-panicoasă cât și investind timp în a înțelege cauze, implicații și potențiale soluții. Am dat de astfel de tipuri spețe vorbind cu oameni – unele ne-au fost povestite în clar de locatari, altele le-am dedus punând cap la cap mai multe opinii și informații. Concluzia este aceeași: că diminuarea sau eliminarea situațiilor de vulnerabilitate ce decurg din aceste tipuri de speculă necestă un instrumentar mai sofisticat decât programul (unic) curent destinat clădirilor cu risc seismic, prin care statul alocă fonduri publice pentru lucrari de consolidare a clădirilor.

 

 

Despre clădirile cu risc seismic sau Bucureștiul vulnerabil în fața iminenței cutremurului…

Vulnerabilitatea orașului menționată încă din titlu, este o temă centrală pentru noi, pe care o vom aborda printr-o producție editorială, albumul București: Orașul vulnerabil. Urmăriți-ne blogul în perioada următoare pentru detalii și noutăți!

În anticiparea acestui nou demers al colectivului Alert, venim cu un articol scris de Bogdan Suditu* (contributor și promotor al proiectului Alert), care vorbește despre această temă din multiple perspective, de la cea de locuitor, până la cea de administrație, după cum veți vedea în continuare.

Cred că fiecăruia dintre noi, amintirea zilei de 4 martie 1977 ne da fiori! Prezența tot mai accentuată în discursurile publice a aspectelor legate de risc seismic și consolidare a clădirilor afectate are sens! Din păcate, foarte multe dintre discursuri sunt de formă (este la modă, dă bine să ataci această problematică, să pari interesat și la curent cu problemele cetățenilor…) și nu sunt însoțite de soluții ! În ZIUA ACEEA, toate aceste vorbe nu vor mai conta, iar când ne vom dezmetici, îl vom căuta pe acarul Păun (dar acesta va fi poate sub ruine…)!

Dezbaterile s-au accentuat în ultimele lunii, atunci când o serie de clădiri cu risc, având funcțiuni care presupun flux de persoane, au fost închise (teatre, magazine, cinematografe…)! Acțiunile în spiritul aplicării legii au deschis discuții contradictorii: pentru unii, clădirile vizate, expertizate și clasate, nu erau considerate a fi un pericol; alții însă au contestat certificările ingineresti, iar mulți alții au vorbit despre necesitatea alocării de mai mulți bani publici pentru programul de consolidări, fară a exista însă o analiză prealabilă a funcționării programului guvernamental dedicat!

Am auzit cu toții povești (adevărate?) legate de clădirile cu bulină sau cele încadrate în oricare dintre clasele de risc seismic: că societățile de asigurare nu acceptă încheierea contractelor de asigurare a acestora, implicit, fără a putea fi asigurate, nicio bancă nu finanțează achiziții de apartamente în imobile de acest tip, că de fapt încadrarea a fost facută după o analiză superficială sau chiar cu rea credință a specialistului atestat, că de fapt multe dintre ele au fost clasate ca să le scadă cota de piață pentru a fi ulterior cumparate la preț mic, demolate și speculată poziția lor în cadrul orașului prin construcții noi, că de fapt multe clădiri cu adevarat risc sunt încă neexpertizate sau au fost atestate ca fiind în stare bună etc.

Ce am simțit că lipsește în articolele de presă și discuțiile profesionale la care mi-a fost dat să asist este însă o analiză a construcțiilor cu risc, nu numai din punctul de vedere al rezistenței structurii construcției, ci și din perspectiva ocupanților acestora (cine sunt aceștia, ce statut de ocupare au, ce categorie de venituri sau vârstă este dominantă, care este perspectiva lor asupra intervenției/non-intervenției sau funcționării programului…) sau funcționării lor (majoritatea fiind imobile de locuințe colective, ar trebui să fie administrate de o asociație de proprietari).

Și am mai simțit, asum riscul de a fi în eroare, că programul guvernamental de consolidare a clădirilor cu risc seismic nu este nici foarte dinamic (resurse financiare și umane din cadrul administraței locale și centrale implicate) și nici foarte funcțional (rezultate evidente, cereri nesoluționate, solicitări de soluții financiare și bugetare alternative pentru a acoperi cerearea și nevoile reale..)! Dar nici aici nu am văzut rezultate notabile care să fie bune practici sau care să contribuie la îmbunătățirea programului în vederea încurajării cât mai multor imobile (apartamente și proprietari) să intre în program.

M-am pus în pielea proprietarilor ca să încerc să înțeleg reticența lor: cât durează reabilitarea (…cazul reabilitării blocului de deasupra Teatrului Tănase, în care proprietarii au preferat să rămână pe loc pe perioada lucrărilor, cu mobile înfășurate în folie si muncitori care turnau betoane in timp ce proprietarii se uitau la televizor sau pregateau prânzul, a făcut ca lucrările să dureze foarte mult…), unde o să mă mut (în locuințe de necesitate puse la dispoziție de PMB sau aș putea închiria oriunde și în anumite limite mi se poate subvenționa chiria plătită…) și ce fac cu mobila pe perioada lucrărilor (..ajută cineva demontarea și transportul, sunt mobilele depozitate în loc sigur și accesibil, care sunt costurile acestor operațiuni sau mă mut cu mobila mea din 5 camere în 2 camere ale locuinței de necesitate?…), care sunt costurile suplimentare ale punerii în ordine a casei după finalizarea lucrărilor de reabilitare, cum acopăr costurile ce îmi revin a le rambursa pentru lucrările de care beneficiez (în raport cu revalorizarea pe piața imobiliară a apartamentului…).

Mulți proprietari din aceste imobile, mai ales dintre cei care au obținut acest statut grație privatizărilor de locuințe de la începutul anilor 90, sunt încă în logica individualității (al meu este apartamentul, restul… nu este treaba mea!), nu a asumării responsabilităților colective (conform cărora, proprietatea presupune și obligații, nu numai drepturi!). În plus, în multe imobile-condominii nu există o asociație de proprietari constituită conform legii, deci deciziile de implicare în programul de consolidare nu se pot lua, iar acolo unde există, acordul obligatoriu de 100% dintre proprietari pune serioase probleme: dacă unul nu vrea sau unul este plecat în străinătate și nu poate fi găsit pentru a semna, nu se poate face nimic…

Apoi m-am poziționat de partea administrației. Evident, rolul ei este să ia măsuri coerente și complementare prin care să protejeze viața cetățenilor. Dar cadrul de acțiune (legea și normele tehnice), precum și resursele sale sunt limitate! Deci cum să procedeze mai eficient în contextul prezent al accentuării problemelor structurale ale clădirilor ca urmare a lipsei de intervenție constantă a proprietarilor pentru ameliorarea/menținerea calități imobilului? Chiar dacă sunt în majoritate imobile cu apartamente deținute de proprietari privați (persoane fizice și juridice), dacă se va întâmpla ceva rău, autoritățile publice (locală și centrală) vor fi învinovățite că nu au făcut nimic! Și în acest caz, cred ca autoritățile, dacă s-au gândit la asta, se află în dilema de a acționa în conformitate cu principiul responsabilității sociale sau al eficienței economice!

Programul guvernamental presupune doar realizarea de lucrări constructive pentru consolidarea structurală a imobilului. Dar aceste imobile vechi au multe alte probleme în afara celor structurale: multe sunt deconectate de la unele utilități (apă caldă, în principal), nu au un ascensor funcțional, au probleme de izolare termică, terasa sau acoperișul au fisuri prin care apa pluvială se infiltrează, instalațiile comune sunt vechi și deteriorate, multe nu au asociații de proprietari legal constituite și/sau pricepute în gestiunea imobilului, multe sunt încărcate de datorii (către furnizori sau diverși proprietari individuali către asociație) etc. Multe dintre apartamentele din aceste imobile au două caracteristici comune: sunt foarte mari și sunt locuite de persoane vârstnice cu venituri reduse, deci vulnerabile! Majoritatea acestor persoane, deși statistic trăiesc bine (cf. indicatori: mp/persoană sau nr. persoane/camere…), în realitate își cheltuiesc aproape întreaga pensie pentru a acoperi cheltuielile de întreținere, iar de restul banilor… trăiesc rău!

Pe scurt, poate că în unele cazuri, intervențiile de consolidare sunt mult prea costisitoare în raport cu eficiența rezultatelor! Pentru unele imobile, poate că soluțiile alternative (care nu sunt încă prevăzute de lege) personalizate și orientate către proprietari și demolarea construcției sunt mai rentabile decât consolidarea structurală (realizată fără suma de intervenții tehnice menționate care să aducă imobilul în reală stare de funcționare). Oare, dacă unei persoane singure sau unui cuplu de pensionari li se propune, li se garantează sprijin pentru achiziția unui apartament cu 1-2 camere în locul celui de 3-5 camere dintr-un bloc cu risc seismic, credeți că ar accepta? Sau dacă unui proprietar care nu utilizează ca domiciliu apartamentul din acest imobil, ci îl închiriază sau îl ține neocupat, i s-ar impune să îl vândă (…expropriere pentru cauză de utilitate publică, deși mai trebuie umblat la legea specifică…), credeți că ar aprecia ca fiind justă și convenabilă măsura? Cutremurul va veni oricum, iar molozul multora din aceste clădiri nu va mai valora doi bani după aceea!

Evident măsurile menționate ar putea fi trâmbițate de unii ca fiind din alte vremuri! Nu zic nu! Și atunci ce să facem? Greu de spus… Menționez doar că numeroase state europene și nord-americane au legislații în domeniu, astfel încât siguranța persoanelor, salubritatea și siguranța clădirilor, respectiv dinamica urbană să fie asigurare! O astfel de decizie a oamenilor de stat și a responsabililor din administrație, deși poate salva vieți, poate determina pierderi de voturi! Greu de pus în balanță o astfel de decizie… dar lipsa de decizie nu rezolvă problema, ci doar o accentuează și o pasează generațiilor următoare!

Gândurile acestea m-au facut să ies pe stradă și să caut clădirile cu risc seismic. Am fost pe străzile Boteanu, pe Câmpineanu, Armenească, Magheru, Bălcescu, Speranței, Schitu Măgureanue etc., acolo unde conform listei publice PMB se găsesc aceste clădiri! Am găsit doar două (pseudo)șantiere: panou de informare lucrare și antreprenor, termene depășite, geamuri sparte, lacăt mare pe ușă, panouri de protecție a perimetrului de lucru, fără muncitori și fără activitate! În rest nimic! Am intrat în blocuri, m-am uitat la panourile de informare și plată utilități, am întrebat câteva persoane dacă exista șantier deschis în interior… Nimic concret! Că o să vină, că va fi, că au trecut și vor reveni… Doar cele două clădiri: ambele în stil art-deco, foste imobile de raport din anii 30-40, eliberate discret de proprietari (?) sau locatari (?), plecați nu se știe când, unde și pentru cât timp! Am avut sentimentul bunei și discretei organizări, în care un singur proprietar a mijlocit această mutare colectivă… M-am uitat în listele PMB ca să aflu informații cu privire la numărul de proprietari/ocupanți ai celor două imobile, dar nu le-am găsit…

În schimb am găsit câteva elemente interesante! Dar despre acestea… altă dată.

 

*Bogdan Suditu este conferenţiar universitar la Universitatea din Bucureşti (titular cursuri: Geografie socială; Introducere în analiza şi planificarea urbană; Politici de locuire și gestiunea zonelor rezidențiale; Geografia Bucureștiului), diplomat al Ecole Nationale d’Administration – ENA, Strasbourg (2010), doctor în geografie al Universităţii din Bucureşti şi Université d’Angers, Franţa (2006), a coordonat structurile de specialitate privind politicile de locuire şi planificare urbană din cadrul MDRAP (2007-2013).