Author: Marina Neagu

Concluzii ale întâlnirii cu proprietari și administratori ai blocurilor cu bulină

Săptămâna aceasta ne-am întâlnit cu proprietari și administratori din blocuri cu bulină. A rezultat o dezbatere foarte animată, plină de descoperiri și semnale de alarmă privind programul de consolidare seismică desfășurat de autorități. A participat un grup restrâns însă reprezentativ ca profile: proprietari de apartamente, dar și administratori și președinți de asociații de proprietari, proprietari de spații comerciale și inițiatori de diferite demersuri de advocacy în acest domeniu (eg. Asociația SOS Clădiri cu Risc Seismic și Grupul de Facebook Consolidați Bucureștii – Salvați-ne înainte de cutremur).
Am trimis această invitație, prin email și fax, către multe autorități: Primăria Generală București, Primăriile de Sector, ISC, IGSU, MDRAP însă foarte puține au răspuns invitației de a participa. O doamnă a reprezentat Primăria Sectorului 1, însă a plecat repede, fără a avea nicio intervenție. MDRAP a fost reprezentat de persoana de contact pentru procesul de elaborare a Strategiei Naționale a Locuirii.

Mai jos câteva concluzii, foarte îngrijorătoare din perspectiva noastră:

1. Este foarte greu de contactat și comunicat cu autoritățile cu responsabilități în domeniu. Reprezentanții asociațiilor de proprietari și cei cu inițiative civice în domeniu ne-au povestit cum în repetate rânduri au încercat, așa cum s-au priceput, să ia legatura și să discute cu oficiali sau funcționari însă fără succes. Adrese care nu primesc răspuns, solicitări de întâlniri care nu se onorează, sau dacă se întâmplă se transformă în promisiuni fără niciun rezultat. Pare că lipsește cu desăvârșire o persoană de contact/entitate de referință care să răspundă la întrebări, să ofere asistență și sfaturi, să sprijine asociațiile în a își face dosarele și a intra în programul de consolidare.

2. Programul de consolidare este foarte sinuos, dificil de accesat și cu o reputație foarte proastă. Ni s-a povestit cum blocuri ce au trecut prin lucrări de consolidare seismică au rămas, în urma lucrărilor, complet vandalizate – uși, clanțe, becuri furate de muncitorii din șantier, geamuri sparte, alte distrugeri. Evident, cu astfel de relatări în minte, proprietarii se tem și sunt foarte greu de convins să intre într-un asemenea program. Soluția tehnică de consolidare e impusă de proiectantul angajat de primărie și implementată de constructor după cum îi taie capul, fără consultarea – deși teoretic solicitată de program – a proprietarilor. Se cer semnăturile personale ale tuturor proprietarilor locuințelor și spațiilor din bloc în mai multe momente pe parcursul participării la program, ceea ce e foarte greu de organizat dat fiind că în multe cazuri unii proprietari nu mai locuiesc în imobilul respectiv și poate nici în țară. Plus ca acest fapt lasă loc razgândirii – decizii ale asociației de proprietari, obținute cu greu, de a intra în program, pot fi cu totul desconsiderate dacă la unul din aceste momente de semnare în original vreunul din proprietari se răzgândește.

3. Totală lipsă de transparență și predictibilitate din partea Primăriei Municipiului București. Reprezentanți ai asociațiilor de proprietari ne-au relatat cum a fost imposibil de aflat, de la PMB, care e alocarea de fonduri în anul în care pregateau dosarul, dacă au vreo șansă să intre în program, care e lista de așteptare, când se pot aștepta ca lucrările să înceapă (foarte important, de altfel, fiindcă presupune a ști când să te muți cu totul din bloc și cât va dura relocarea). Acestea sunt toate noi motive ca proprietarii să fie reticenți și să fie dificil de obținut un acord unanim, sub semnătură, al tututor proprietarilor din blocul respectiv.

4. Specula imobiliară e în floare. Am mai scris despre asta într-un articol anterior. A fost cu atât mai îngrijorător să auzim povestea unei locatare dintr-un bloc cu bulină care semnala faptul că proprietarul spațiului comercial de la parterul blocului a finanțat o nouă expertiză seismică pe care a depus-o deja la primărie, fară ca expertizorul să fi vizitat sau discutat vreun moment cu proprietarii locuințelor de la etajele superioare ale clădirii. Expertiza nouă propunea reclasificarea clădirii din Clasa I în Clasa II. Clădirile nu întineresc odată cu trecerea timpului, așa cum sugera rectorul UTCB într-o intervenție din această primăvară.

5. Sunt prea puține resurse, legi, programe care să sprijine nu să încurce rezvolvarea acestei mari vulnerabilități. E nevoie de noi expertize seismice facute pe bune, bugete mai mari, echipe tehnice și de facilitare care să sprijine cu asistență pe cei aflați în nevoie, instituții care să ia în serios această problemă și să genereze schimbările legislative necesare pentru a permite și accelera luarea de măsuri. “Programul anual de acțiuni pentru proiectarea și execuția lucrărilor de consolidare la clădiri de locuit multietajate, încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa I de risc seismic și care prezintă pericol public”, așa cum este gândit la acest moment, nu funcționează eficient și nu generează impact, la scara și viteza de care e nevoie relativ la amploarea problemei.

6. Există interes și disponibilitate și pentru soluții alternative, generate prin finanțări private, însă se blochează de lipsa susținerii autorităților. Am auzit, spre exemplu, reprezentanți de asociații de proprietari care propuneau, sau chiar primiseră oferte concrete în acest sens, de demolare și redezvoltare a blocului de locuințe. Soluția propusă de investitor – și pare-se agreată de proprietari – ar fi constant în recompensarea proprietarilor cu apartamente în blocul nou construit de aceeași suprafață cu cel inițial, fără niciun cost suplimentar, și recuperarea investiției prin comercializarea spațiului util în surplus. Mai pe-nțelese, blocul nou ar fi mai mare decât cel vechi, deci recuperarea banilor se face din vânzarea apartamentelor și spațiilor comerciale adăugate în plus. Sigur, asta nu funcționează în cazul clădirilor monument istoric. Înțelegem însă că autoritatea locală a fost complet obtuză la o astfel de soluție.

_

Reamintesc, în final, că voluntarii Alert ce au mers pe teren la clădiri din clasa I de risc seismic au contorizat deja în 110 clădiri peste 3.600 de persoane care locuiesc în acestea. Mai avem până să ajungem la toate cele 374, dar în acest ritm preconizăm că vom depăși cu siguranță pragul de 10.000 de persoane. Și vorbim doar de clădiri din București despre care un expertizor a dat, sub semnatură, la un moment dat verdictul că vor cădea cu siguranță la următorul cutremur de intensitate ridicată. Amploarea riscului e mai mare de atât și vizează tot sud-estul țării.

5 tipuri de speculă imobiliară cu clădiri în risc seismic

Problema clădirilor cu risc seismic e una complicată, lucru lesne de înțeles având în vedere că multe dintre acestea se află în locații ultra centrale și au o valoare patrimonială considerabilă – fie clădirile în sine sau terenul de sub acestea. E rost de multă speculă imobiliară, dat fiind că vulnerabilitatea la risc reismic a clădirilor este o distorsiune considerabilă a piețelor imobilitare. Același argument, al bulinei, este folosit în mod convenabil de mai multe părți: cel care vrea sa cumpere, pentru a obține un preț de nimic; proprietarul, pentru a pretinde fonduri de la stat sau chiriașul, pentru a plăti chirii sub prețul pieței. Spețele rezultate sunt complicate – iată câteva exemple:

  1. Cumpărarea de apartamente în clădiri cu bulină la prețuri de nimic și apoi recuperarea investiției prin chirii.

Unele clădiri cu bulină sunt șarmante imobile istorice situate în zone centrale: apartamente de câteva camere, cu tavan înalt, luminoase și dichisite cu câte-o sobă de epocă, sau parchet lustruit. 5 camere, 25.000 EUR – un caz explicat recent de o doamna de la asociația de proprietari. Acum e renovat frumos prin interior și închiriat. Oare cu cât – 600-800 EUR, poate și mai mult? Asta presupune recuperarea investiției în sub 3 ani. Poate că nici nu o sa fie vreun cutremur în următorii 3 ani, așa că toți cei implicați pot fi fericiți. Bulina este dosită bine deasupra unei uși de acces secundare, prin spatele blocului. Iar chiriașii par desigur persoane care habar nu au despre subiectul acesta – risc seismic în București, ce e aceea bulina ș.a.: poate studenți nou mutați din alte zone din țară sau străini în ședere în România pe termen limitat.

2. Cumpararea sistematica a câtor mai multe imobile din același bloc, de câtre persoane interesate de terenul de sub bloc și implicit poziția acestuia, dar și de potențiala subvenție din fonduri publice pentru consolidare.

Această categorie de speculatori acționează, din ce am dedus, și prin intimidare. <Buhuhuu, vine cutremurul, așadat stimați proprietari mutați-vă de aici cât mai curând, pentru a vă păstra viețile. Aveți posibilitatea de a beneficia de mărinimia noastră și a fi despăgubiți cu această sumă de bani.> Mecanismul, de altfel, nu ar fi complet rău cu condiția ca prețul de achiziție să ia în calcul corect și valoarea terenului și a proprietății redezvoltate. Și, în plus, astfel de clădiri ar trebui din start excluse de la orice finanțare publică, dat fiind că statul ar trebui să sprijine în primul rând persoana aflată în risc, și nu clădirea.

3. Proprietari care au facut rost de-o bulină în anticiparea unor fonduri publice consistente de care ar putea beneficia și ei pentru modernizarea locuințelor.

Situația aceasta urmează principiul <dacă se dă, de ce să nu primim și noi>. Numai că acele fonduri au tot întârziat să apară și, între timp, valoarea proprietății acestora a scăzut, și la vânzare și la oferire pentru închiriere. Speța aceasta apare în imobile mai mici, unde a fost posibil un acord tacit între proprietari în acest sens.  Probabil că nici nu vom ști niciodată câte sunt în această situație, deși ar fi totuși util de studiat mai în detaliu cum s-au prioritizat fondurile – puține – alocate totuși până acum.

4. Chirii sub nivelul pieței, pentru funcțiuni comerciale. ”Speculantul” în acest caz este chiriașul.

De ce să nu plătesc o chirie mai mică pentru barul/terasa/restaurantul meu pentru aceeași zonă ultra-centrală dacă se poate. Persoanele în risc, în astfel de cazuri, sunt angajații și clienții – prea puțin chiriașul, care iese câștigat din această schemă. O dată cu Legeal 282/2015, s-a mai facut puțină ordine pe această temă.  Nici n-a trecut un an și au început deja șantiere de consolidare în Centrul Vechi – iată că acolo unde e vad comercial bun, se găsesc totuși fonduri private pentru consolidare. Există totuși mai multe tonuri de gri în această speță – același ordin a condus la închiderea activității a multor comercianți și ateliere din zona centrală care nu au puterea financiară de a contribui la consolidarea clădirilor unde își desfășurau activitatea. Există însă instrumente prin care autoritatea publică ar putea (dacă ar vrea!) să intervină pentru a asigura mixitatea socială și diversitatea de funcțiuni din zona centrală.

5. Decât să consolidăm, mai bine scăpăm de bulină.

Aceasta e o speță care ne îngrijorează în mod deosebit. De la momentul în care s-a dat legea 252/2015 lista de cladiri cu risc seismic I a început să scadă, asta fără ca lista de clădiri consolidate prin programul primăriei să crească. Desigur, cărui proprietar îi convine să piardă peste noaste chiriile din activitățile comerciale găzduite? Poate că unele imobile s-au mai consolidat cu fonduri private. Sau poate nu… Cert e că subiectul merită mai multă atenție.

_

Cum de știm de astfel de spețe? Noi nu suntem jurnaliști de investigație, însă am spera să încurajam jurnaliștii, și presa în general, să se aplece cu mai mare atenție asupra acestui subiect, al riscului seismic, și nu doar din perspectiva alarmist-panicoasă cât și investind timp în a înțelege cauze, implicații și potențiale soluții. Am dat de astfel de tipuri spețe vorbind cu oameni – unele ne-au fost povestite în clar de locatari, altele le-am dedus punând cap la cap mai multe opinii și informații. Concluzia este aceeași: că diminuarea sau eliminarea situațiilor de vulnerabilitate ce decurg din aceste tipuri de speculă necestă un instrumentar mai sofisticat decât programul (unic) curent destinat clădirilor cu risc seismic, prin care statul alocă fonduri publice pentru lucrari de consolidare a clădirilor.